Graffiti an der Hauswand: Müssen Mieter die Beseitigung bezahlen?

Gerade in Großstädten werden Hausfassaden immer wieder mit Graffiti „verziert“. Was für den einen Kunst ist, ist für den anderen eine reine Schmiererei, die möglichst schnell wieder beseitigt werden soll. Doch ist der Vermieter eines „bemalten“ Hauses dazu verpflichtet, die Zeichnungen entfernen zu lassen? Und kann er die Kosten hierfür als Betriebskosten auf seine Mieter umlegen?

Graffiti – Mangel an der Mietwohnung?

Viele Mieter sind schockiert, wenn sie eines Morgens aus der Haustür treten und an der Hausfassade Graffiti entdecken. Machen derartige Malereien an Wänden doch regelmäßig einen schlechten Eindruck. Ob darin ein Mangel zu sehen ist, der zur Mietminderung berechtigt, kann jedoch nicht allgemein bejaht oder verneint werden. 

Allgemeines

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter gemäß § 535 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dazu verpflichtet ist, die Mietsache – also die Wohnung – in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Liegt demnach ein – vom Mieter unverschuldeter – Mangel an der Mietsache vor, muss der Vermieter diesen beseitigen.

Allerdings ist zu beachten, dass allein eine reine Unansehnlichkeit der Fassade nicht automatisch einen Mangel begründet – schließlich kann der Mieter seine eigene Wohnung trotzdem nach wie vor problemlos nutzen. Vielmehr ist jeder Fall einzeln zu betrachten und zu bewerten.

Nicht immer ist Graffiti ein Mangel

Bei der Frage, ob wegen Graffitis ein Mangel anzunehmen ist, spielt insbesondere die Lage des Gebäudes, die Ortssitte, der Zustand des Hauses zur Zeit der Anmietung sowie der Zweck der Anmietung und die Miethöhe eine wichtige Rolle (Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte, Urteil v. 04.02.2015, Az.: 7 C 43/14).

Ferner muss geklärt werden, ob die Malereien mit ein bisschen Reinigungsmittel entfernt werden können oder ob die Farbe im schlimmsten Fall sogar die Bausubstanz angegriffen hat – mithin also ein Sachschaden vorliegt, der erhebliche Instandsetzungsmaßnahmen erfordert.

Des Weiteren sollte geklärt werden, ob im Mietvertrag eine bestimmte Beschaffenheit der Hausfassade wirksam vereinbart wurde. Bei negativen Abweichungen hiervon liegt stets ein Mangel vor.

Beispiele

• Steht das Hausgrundstück in einem sozialen Brennpunkt, ist in der näheren Umgebung wohl eher mit Graffitis zu rechnen. Solange hier das ortsübliche Maß an Schmierereien nicht überschritten wird (vgl. hierzu AG Charlottenburg, Urteil v. 22.06.2006, Az.: 233 C 47/06), stellten diese grundsätzlich keinen Mangel dar. Mieter dürften dann weder die Beseitigung verlangen noch die Miete mindern.
• Betreibt der Mieter in den betreffenden Räumlichkeiten ein Fassadenreinigungsunternehmen und gehen dort regelmäßig Kunden ein und aus, könnte eine „Verunstaltung“ der Fassade für ihn geschäftsschädigend sein. Er muss sie daher nicht dulden, sondern kann den Vermieter zur Beseitigung der Schmierereien auffordern. 
• Ist der Mieter dagegen z. B. ein Arzt, wird eine bemalte Hausfassade wohl keinen Mangel darstellen. Patienten wissen schließlich, dass der Mediziner nicht für die Schmierereien verantwortlich ist – eine geschäftsschädigende Wirkung ist daher hier abzulehnen. Anderes könnte aber gelten, wenn es sich beim betreffenden Gebäude um eine Luxusimmobilie handelt.
• Wurde mietvertraglich vereinbart, dass die Hausfassade in einer bestimmten Farbe gestrichen sein muss und keinerlei Graffiti aufweisen darf, muss der Vermieter beim Vorliegen von „Verzierungen“ tätig werden und den Mangel beseitigen. Ansonsten können die Mieter die Miete mindern.

Sind Ausgaben für die Beseitigung von Graffiti Betriebskosten?

Hat der Vermieter das Graffiti beseitigt, stellt sich für ihn natürlich die Frage, ob er die Kosten dafür wenigstens auf die Mieter umlegen kann. 

Müssen Mieter immer Betriebskosten zahlen?

Grundsätzlich müssen Mieter keine Nebenkosten zahlen. Anderes gilt jedoch, wenn – wie mittlerweile üblich – eine entsprechende Zahlungspflicht im Mietvertrag vereinbart wurde, vgl. § 556 I BGB. Auch muss deutlich auf die umzulegenden Betriebskosten oder zumindest auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verwiesen werden.

Ferner ist zu beachten, dass der Vermieter nach § 1 BetrKV nur laufende Kosten auf seine Mieter umlegen kann, also z. B. für den Hausmeister oder Gärtner. Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten dagegen entstehen eher selten oder gar nur einmal und stellen keine umlagefähigen Betriebskosten dar. Hierzu gehören z. B. Aufwendungen für die Neudeckung des Dachs oder die Reparatur der ausgefallenen Heizung.

Ausgaben für Graffitibeseitigung als Kosten der Gebäudereinigung?

Viele Vermieter gehen davon aus, dass sie ihre Ausgaben für die Graffitibeseitigung gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV als Kosten der Gebäudereinigung auf die Mieter umlegen können. § 2 Nr. 9 BetrKV ist aber nur anwendbar auf Kosten, die im Zusammenhang mit einer Säuberung der – von Mietern – gemeinsam genutzten Gebäudeteile entstehen. Hierzu gehören z. B. der Hausflur und die Waschküche – nicht jedoch die Hausfassade. Hat der Vermieter die Hausfassade gereinigt, kann er die Ausgaben dafür also nicht nach § 2 Nr. 9 BetrKV auf seine Mieter umlegen. 

Graffitireinigung – nur eine einmalige Maßnahme?

Der Vermieter kann aber auch aus anderen Gründen die Ausgaben für die Graffitibeseitigung grundsätzlich nicht als Nebenkosten auf seine Mieter umlegen: Zumeist handelt es sich bei der Fassadensäuberung nämlich um eine einmalige Aktion, sodass die Ausgaben dafür Instandhaltungskosten nach § 1 II Nr. 2 BetrKV darstellen (LG Kassel, Urteil v. 14.07.2016, Az.: 1 S 352/15).

Aber selbst wenn der Vermieter in regelmäßigen Abständen die Fassade reinigen lassen muss, weil sich Graffitisprayer ständig an der Hauswand „verewigen“, kann es passieren, dass eine Umlage auf den Mieter nicht möglich ist. Denn selbst die Juristen sind sich hier uneins.

So wird teilweise eine Umlage der Graffiti-Reinigungskosten auf Mieter rigoros abgelehnt. Der Grund dafür ist, dass die Verschmutzungen an der Fassade nicht durch bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks entstanden sind, sondern durch Vandalismus. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein Mieter oder eine fremde Person das Graffiti an die Wand gemalt hat – maßgeblich ist nur, dass die Reinigung erst aufgrund einer mutwilligen Schmutzverursachung erforderlich wurde. 

Andere Juristen gehen davon aus, dass eine Umlage regelmäßig anfallender Reinigungskosten auf die Mieter gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV möglich ist, wenn es sich bei den Graffitis nur um eine einfache Verschmutzung handelt, die leicht zu beseitigen ist, und der Verursacher nicht festgestellt werden kann, vgl. etwa AG Berlin-Mitte, Urteil v. 27.07.2007, Az.: 11 C 35/07 oder AG Neukölln, Urteil v. 01.03.2017, Az.: 6 C 54/16.

(VOI)