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Grundsatzurteil – Der geänderte Schadensersatzanspruch beim Bauvertrag

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Zum fiktiven Schadensersatz hat der BGH mit Urteil vom 22.2.2018 (Az.: VII ZR 46/17 ) seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben und ein Grundsatzurteil zu der Frage des Schadensersatzes getroffen, wenn der Mangel nicht beseitigt wird. Daneben sind in der Entscheidung andere Mängelfolgen bestätigt worden.

1. Fiktiver Schadensersatz

Bisher hatte der Bauherr die Möglichkeit einen fiktiven Schadensersatz zu fordern, wenn Mängel nicht beseitigt werden sollten. Dieser fiktive Schadensersatz wurde über die Nettomängelbeseitigungskosten berechnet. Damit konnte der Bauherr das mit Mängeln behaftete Werk behalten und die Nettokosten der Mängelbeseitigung als Schadensersatz verlangen. In dem einen oder anderen Fall war das zugunsten des Bauherren ein ganz wesentlicher Vorteil. So konnte der Bauherr beispielsweise Fliesen einfach weiterbenutzen, die nach den Feststellungen eines Sachverständigen auszutauschen wären und gleichzeitig Schadensersatz in der Höhe verlangen, die für Aus – und Neueinbau erforderlich waren. Eine Grenze des Schadensersatzanspruchs war nur die Unverhältnismäßigkeit.

In der Literatur war diese Praxis umstritten. Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung eine Kehrtwendung vollzogen, die auch sachgerecht ist:

Kernaussage ist, dass die fiktiven Mängelbeseitigungskosten nicht mehr geltend gemacht werden können. Stattdessen kann der Bauherr, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigt, die Differenz des tatsächlichen Wertes der mangelhaften Sache zu dem hypothetischen Wert der mangelfreien Sache verlangen.

Im Falle einer Veräußerung kann der Besteller den Schaden nach dem konkreten Mindererlös wegen des Mangels berechnen.

Die Schwierigkeiten einer solchen Berechnung des Schadens liegen auf der Hand: Denn wie soll der Bauherr abschätzen können, wie hoch ein solcher Minderwert wäre? Es müsste ein Gutachten erstellt werden. In diesem müsste untersucht werden, wie hoch der Wert einer Sache mit Mangelbeseitigung und der Wert der Sache bei unterbliebener Mangelbeseitigung ist. Damit wird ein neues Problem geschaffen, weil die Wertermittlung oftmals streitig sein wird.

Der BGH hat aber auch eine andere und einfachere Berechnung Methode dargestellt:

Demnach kann der mangelbedingte Minderwert, ausgehend von der Vergütung des Unternehmers als Maximalwert geschätzt werden. So kommt eine Schadensbemessung anhand der Vergütungsanteile in Betracht, die auf eine mangelhafte Leistung entfallen. Wie diese konkret zu berechnen sind, wird zukünftig vermutlich öfter durch Gerichte zu entscheiden sein. Ist aber z. B. minderwertigeres Material verbaut worden, könnte z. B. die Preisdifferenz angesetzt werden. Ein anderes Beispiel könnte sein, dass sich die mögliche Nutzungsdauer wegen der geringeren Qualität um die Hälfte verringert. Dann wäre diese Einschränkung bei der Berechnung des Schadens zu beachten. Sind bei 2 gleich großen Räumen Fliesen verlegt und sind diese in einem Raum mangelhaft, sodass dort die Nutzungsdauer halbiert ist, wäre der danach zu berechnende Schaden also 25 % des Werklohns, wenn alle Fliesen und Arbeiten gleich teuer waren. Denn Ausgangspunkt wäre die Vergütung des Unternehmers bei mangelfreier Leistung.

Das kann dann für den Bauherrn erhebliche Nachteile haben, sodass die richtige „Berechnung“ bzw. Schätzung des Schadens und die Geltendmachung von großer Bedeutung ist.

Fakt ist aber, dass diese Mängelbeseitigungskosten so nicht mehr gefordert werden können, wenn eine Mängelbeseitigung gar nicht erfolgt oder erfolgen soll.

2. Mängelbeseitigung ist erfolgt oder soll erfolgen

Der BGH hatte in der Entscheidung gleich deutlich gemacht, dass weiterhin Vorschussansprüche bei einer beabsichtigen Mängelbeseitigung bestehen und auch die Kosten der Ersatzvornahme zu erstatten sind.

Das bedeutet keine Abkehr von der alten Rechtslage, bei der ebenfalls Vorschussansprüche geltend gemacht werden können. Diese Vorschussansprüche haben gegenüber den Kosten einer Ersatzvornahme, bei der die Mängel bereits beseitigt sind, den Vorteil, dass der Bauherr nicht in Vorkasse tritt.

3. VOB/B Vertrag

Oben genanntes ist auch beim Vertrag, dem die VOB/B zugrunde liegt, anzuwenden. Das hat der BGH ebenfalls deutlich gemacht, was deshalb von Bedeutung ist, weil sich die Mängelrechte in VOB/B und BGB unterscheiden.

4. Haftung des Architekten

Auch beim Architekten scheidet eine Haftung für fiktive Mängelbeseitigungskosten aus. Der Bauherr ist aber so zu stellen, wie wenn der Architekt mangelfrei gearbeitet hätte.

Der Schaden kann so geschätzt werden, dass der Werklohnanspruch des Unternehmers zugrunde gelegt wird und dann der mangelbedingte Minderwert ermittelt wird. Auch hier stellt sich die Schwierigkeit der Wertermittlung.

Der Bauherr hat auch einen Vorschussanspruch gegen Architekten und kann eine Befreiung von den eingegangenen Verbindlichkeiten, etwa bei beauftragter Mängelbeseitigung, verlangen.

5. Keine Anwendung auf Kaufverträge

Der BGH macht in der Entscheidung ferner deutlich, dass die Grundsätze dieser Entscheidung nicht auf Kaufsachen anzuwenden sind. Auch dieses ist von großer Bedeutung, sind doch die Mängelrechte bei Kauf- und Werkvertrag angenähert worden.

Für weitere Auskünfte stehen wir gerne zur Verfügung.

Joachim Germer

Rechtsanwalt u. Fachanwalt f. Bau- u. Architektenrecht

Kanzlei Bruckmann Germer Scholten


Rechtstipp vom 13.03.2018
Aktualisiert am 15.03.2018

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