Grundsteuererlass – Gericht verlangt Anzeige in Immobilienportalen

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Auch für Flächen in Innenstädten müssen Vermieter sich vermehrt um Mieter bemühen. Für jedermann erkennbar stehen vielerorts Objekte längere Zeit leer. Laufende Kosten muss der Eigentümer dann aus seiner eigenen Tasche bezahlen. Zumindest können Vermieter, die keine Mieter für ihre Flächen finden, einen Grundsteuererlass bei ihrer Stadt bzw. Gemeinde beantragen. Je nach Ort handhaben Behörden und Gerichte die Anforderungen strenger oder weniger streng. In einem nun veröffentlichten Urteil verneinte das rheinland-pfälzische Oberverwaltungsgericht einen Grundsteuererlass, weil der Vermieter keine einschlägigen Immobilienportale genutzt hatte.

Mehrere tausend Euro Grundsteuer pro Jahr

Dieser war Eigentümer eines Gebäudekomplexes mit Flächen für mehrere Geschäfte. Seit längerem hatte er versucht, diese wieder zu vermieten. Aber trotz eigenen Kontakten zu möglichen Mietern, Aushängen im Objekt, dem Angebot auf seiner eigenen Homepage und drei von ihm beauftragter Makler blieben seine Bemühungen erfolglos. Damit er zumindest die Grundsteuer in Höhe von jährlich mehreren tausend Euro ersparte, beantragte er einen Grundsteuererlass. Den lehnte die Kommune insbesondere jedoch wegen unzureichender Vermietungsbemühungen ab. Auch die anschließende Klage zum Verwaltungsgericht Koblenz gegen diese Entscheidung scheiterte. Der Vermieter ging daraufhin in Berufung zum Oberverwaltungsgericht.

Konkurrenz durch neu eröffnetes Geschäftszentrum

Als Gründe für seine Probleme bei der Vermietung nannte der Eigentümer dabei insbesondere strukturelle Probleme. Neben dem durch das Internet veränderten Kaufverhalten hatte unmittelbar gegenüber seiner Immobilie ein neues Geschäftszentrum eröffnet.

Eigentümer muss Objekt auf dem Markt anbieten

Entscheidend für das OVG war jedoch, ob der Vermieter die Voraussetzungen des den Grundsteuererlass regelnden § 33 Grundsteuergesetz erfüllte. Demnach durfte er die fehlenden Mieterträge nicht zu vertreten haben. Zum einen dürfen die Schwierigkeiten danach beispielsweise nicht durch fehlende Einhaltung gesetzlicher Vorschriften an die Gebäudesicherheit und damit unmögliche Vermietbarkeit verschuldet sein.

Irgendwie im Internet inserieren reicht nicht

Zum anderen muss ein Vermieter die Flächen unbedingt auf dem Markt anbieten. Nicht verlangt werden dabei nur solche Anstrengungen, bei denen Kosten und Erfolg erheblich außer Verhältnis stehen.

Dem OVG zufolge ist das Angebot von Mietobjekten im Internet inzwischen unabdingbar, damit ein Antrag auf Grundsteuererlass Aussicht auf Erfolg hat. Nur dadurch sei eine möglichst große Reichweite für mögliche Interessenten gegeben. Klassischen Anzeigen in Printmedien spricht das OVG diese Fähigkeit ebenso ab wie der bloßen Beauftragung von Maklern mit der Mietersuche. Beides hält das OVG für nicht ausreichend zur Gewährung eines Grundsteuererlasses.

Dabei geht das Gericht sogar über die Anforderung des Internetangebots hinaus. Es genüge nämlich nicht, ein Objekt irgendwie im Internet abrufbar anzubieten. Demnach genügte hier auch das Angebot auf der eigenen Homepage nicht. Stattdessen verlangt das Gericht Inserate in einschlägigen Immobilienportalen wie immowelt.de oder immobilienscout24.de.

Daraufhin vorgebrachte Erwiderungen des Klägers, über solche Plattformen meldeten sich nur Billiganbieter, Betreiber von Ein-Euro-Läden und ähnliche Interessenten, ließ das OVG nicht gelten. Dass das der Fall ist, hatte der Vermieter schon nicht ausreichend dargelegt. Der Eigentümer hegte zudem offen den Wunsch namhafte Firmen als Mieter zu gewinnen. Für das Gericht war das wiederum ein Zeichen nicht ausreichender Bemühungen. Insofern habe er, um einen Grundsteuererlass zu erhalten, auch solche Mieter in Betracht zu ziehen, die ihm nicht oder kaum genehm sind. Seine Berufung blieb damit erfolglos.

Fazit: Wer einen Grundsteuererlass beantragt, muss Ertragsminderung und ausreichende Vermietungsbemühungen darlegen. Für das OVG Rheinland-Pfalz gehört dazu unbedingt die Nutzung einschlägiger Immobilienportale, um Mieter zu gewinnen.

(OVG Rheinland-Pfalz, Urteil v. 02.05.2016, Az.: 6 A 10971/15)

(GUE)