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Haben Wohnungseigentümer Anspruch gegen den Bauträger auf Herausgabe von Bauunterlagen?

Rechtstipp vom 16.06.2015
(12)
Rechtstipp vom 16.06.2015
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Häufig stellt sich nach dem Kauf einer Eigentumswohnung die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der einzelne Erwerber einen Anspruch gegen den Bauträger auf Herausgabe von Bauplänen, Unternehmerbescheinigungen, statischen Berechnungen etc. hat?

In der juristischen Lehre und Rechtsprechung ist diese Frage umstritten. Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass aus § 242 BGB („Treu und Glauben”) eine vertragliche Nebenpflicht des Bauträgers abzuleiten sei, die ihn zur Herausgabe der Genehmigungs- und Ausführungsplanung, der Installationspläne, der Betriebs- und Bedienungsanleitungen und ähnlicher Unterlagen verpflichtet. Wenn das Bauvorhaben abweichend von der Werkplanung erstellt wurde, sei auch ein Anspruch auf Fertigung und Herausgabe von Bestandsplänen zu bejahen. Bei Wohnungseigentumsanlagen sei dieser Anspruch allerdings auf die Herausgabe an die Verwalterin beschränkt.

Ähnlich sah dies auch das Landgericht München I im Urteil vom 19.02.1991:

„1. Der Bauträger / Verkäufer hat grundsätzlich alle Bauunterlagen in Kopie gegen Kostenerstattung an die Wohnungskäufer herauszugeben.

2. Ein konkreter Informationsbedarf der Käufer ist zur Geltendmachung des Unterrichtungsanspruchs nicht notwendig.”

Allerdings hat sich wohl die Meinung durchgesetzt, dass ein Herausgabeanspruch nur unter der Voraussetzung besteht, dass ein besonderes, konkret begründetes Interesse an den Bauunterlagen besteht, z. B. dass konkrete Mängel oder konkrete Umbau- oder Reparaturmaßnahmen durchgeführt werden müssen, für die diese Bauunterlagen erforderlich sind.

So hat das OLG München im Urteil vom 15.10.1991 ausgeführt:

„Zu Recht verweist die Beklagte darauf, dass der Erwerber in seiner Stellung zum Baugeschehen nicht einem Bauherrn, sondern einem Käufer gleichsteht. Das erworbene Objekt ist in der Regel durch die Vertragsunterlagen hinreichend genau beschrieben und dargestellt, so dass der Inhalt der geschuldeten Leistung ausreichend bestimmbar ist. Letztlich zielt die vorliegende Klage auf eine Dokumentation des Entstehens der Leistung. Darauf besteht jedoch grundsätzlich kein Anspruch. Die Anfertigung von Detailplänen usw. zählt in der Regel zu den Internas des Bauausführenden. Bestandspläne für Installationen usw. sind grundsätzlich nur bei besonderer Abrede geschuldet. Eine generelle Dokumentationspflicht ist auch dem gewöhnlichen Werkvertrag fremd. Ihre Bejahung würde zu einem nicht absehbaren Umfang von Auskunfts- und Bereithaltungspflichten führen. Dagegen haben die Erwerber die Möglichkeit der Einsichtnahme in die Unterlagen der Baubehörden.

...

Soweit von Rechtsprechung und Literatur ein Auskunfts- und Herausgabeanspruch nach dem Grundsatz von Treu und Glauben bejaht wird, ist stets Voraussetzung ein besonderes, konkret begründetes, rechtliches Interesse. Daran fehlt es hier. Die theoretische Möglichkeit von zukünftigen Änderungen am Objekt, die Tatsache, dass Wohnungseigentum zu verwalten ist, auch die bloße Besorgung des Entstehens von Baumängeln in der Zukunft rechtfertige nicht die Annahme eines solchen Interesses. Die Kläger sind nicht gehindert, sich auf andere Weise Gewissheit über die Beschaffenheit des Objekts zu besorgen, wenn sie glauben, dies sei im Hinblick auf zukünftige Änderungen nötig.“

(OLG München, Urteil vom 15.10.1991, Az.: 9 U 2958/91)

Das BayObLG hat mit Beschluss vom 23.03.2001 folgendes entschieden:

„Der ausgeschiedene „Bauträger-Verwalter” muss die Bauunterlagen herausgeben, die er als Bauträger im Besitz hat, soweit sie die Errichtung der Wohnanlage betreffen und für Gewährleistungs- und sonstige Ansprüche der Eigentümer gegenüber den am Bau Beteiligten von Bedeutung sind.”

(BayObLG, Beschluss vom 23.03.2001, Az.: 2 Z BR 6/01)

Das LG München I hat im Urteil vom 02.03.2007 festgestellt:

„Die Kläger (Wohnungseigentümergemeinschaft) haben keinen Anspruch auf Herausgabe aus vertraglicher Nebenpflicht aus dem Bauträgervertrag in Verbindung mit den Grundsätzen von Treu und Glauben, § 242 BGB.

Voraussetzung eines solchen Anspruchs ist ein besonderes, konkret begründetes Interesse (OLG Frankfurt, Urteil vom 26.10.2006, 26 U 2/06; OLG München, BauR 92, 95 f.).

Ein unbeschränkter Anspruch aus vertraglicher Nebenpflicht scheidet aus, da in allen Anwendungsfällen des § 242 BGB eine umfassende Interessenabwägung stattzufinden hat.

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Die theoretische Möglichkeit von zukünftigen Änderungen am Objekt, die Tatsache, dass Wohnungseigentum zu verwalten ist, auch die bloße Besorgung des Entstehens von Baumängeln in der Zukunft rechtfertigen nicht die Annahme eines solchen Interesses. Sollten konkrete Baumängel entstehen bzw. konkrete Umbaumaßnahmen geplant werden, könnten die Kläger die dafür konkret nötigen Unterlagen herausverlangen. Zuvor ist das Interesse der Beklagten nicht mit der unter Umständen aufwendigen Suche und Zusammenstellung von Plänen und Unterlagen belastet zu werden vorrangig. Auch die Möglichkeit, dass Schäden erst nach Ablauf der Gewährleistungsfristen auftreten können, führt nicht zu einem anderen Abwägungsergebnis. Zwar kann nach Verjährungseintritt bei den Gewährleistungsansprüchen auch bei einem dann vorhandenen besonderen Interesse der Herausgabeanspruch ebenfalls nicht mehr durchsetzbar sein. Dies ist aber insofern hinzunehmen, als eben auch die Herausgabeansprüche der rechtsfriedenschaffenden Wirkung der Verjährung unterfallen können und müssen. Sowie sich die Position der Kläger in Bezug auf Gewährleistungsrechte bei Verjährungseintritt verschlechtert, muss sie sich auch in Bezug auf damit verknüpfte Herausgabeansprüche verschlechtern. Wieso in Bezug auf Herausgabeansprüche ein weniger anschuldender Schutz und Rechtsbefriedung eintreten sollte, ist nicht erkennbar.”

(LG München I, Urteil vom 02.03.2007, Az.: 2 O 23839/06)

Dieser Rechtsauffassung angeschlossen hat sich das Landgericht Krefeld im Urteil vom 11.12.2008:

„Den Klägern steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Herausgabe der im Antrag aufgeführten Unterlagen aus dem Bauträgervertrag in Verbindung mit den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu.

Ob und gegebenenfalls welche Bau- und Planungsunterlagen ein Bauträger an die Erwerber herausgeben muss, ist umstritten. Bis zur Schuldrechtsmodernisierung wurde ein Anspruch des Erwerbs auf Herausgabe der das Bauvorhaben betreffenden Pläne und Unterlagen teilweise aus § 444 BGB abgeleitet. Teilweise wird die Auffassung vertreten, es ergebe sich ein Anspruch auf Herausgabe unmittelbar aus der Übernahme von Planungs- und Architektenleistungen im Rahmen des Bauträgervertrags bzw. aus einer aus § 242 BGB abzuleitenden Nebenpflicht des Bauträgers. Nach anderer Ansicht besteht kein genereller Anspruch des Erwerbers von Wohnungseigentum gegen den Bauträger auf Herausgabe von Bau- und Planungsunterlagen; danach kann Herausgabe vielmehr nur dann verlangt werden, wenn entweder eine entsprechende Abrede in den Erwerbervertrag aufgenommen worden ist oder wenn ein besonders konkret begründetes rechtliches Interesse des Erwerbers besteht.

Das Gericht schließt sich der zuletzt genannten Auffassung an. Der Erwerber im Rahmen eines Bauträgervertrages ist eher einem Käufer als einem Bauherrn gleichzusetzen. Die geschuldete Leistung ergibt sich aus dem Bauträgervertrag und nicht aus anderen Verträgen oder Plänen. Auf eine Dokumentation des Entstehens der Leistung besteht grundsätzlich kein Anspruch. Die Bejahung einer solchen Pflicht würde zu einem nicht absehbaren Umfang von Auskunfts- und Bereithaltungspflichten führen. Mangels vertraglicher Abrede können die Kläger einen Herausgabeanspruch daher nur geltend machen, wenn ein besonderes, konkret begründetes, Interesse besteht.”

(LG Krefeld, Urteil vom 11.12.2008, Az.: 2 O 56/08)

Mithin ist dem Erwerber einer Eigentumswohnung dringend anzuraten, darauf zu bestehen, dass im Bauträgervertrag ausdrücklich eine vertragliche Regelung einbezogen wird, wonach der Bauträger (konkret zu bezeichnende) Unterlagen in Kopie an den Käufer oder die Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage herauszugeben hat. Wichtig ist, dass die diesbezüglich herauszugebenden Unterlagen konkret bezeichnet werden, um nachfolgenden Streit um den über den Umfang der herauszugebenden Unterlagen zu vermeiden.

Diese Unterlagen sind - entgegen der vorgenannten gerichtlichen Auffassung - für den Käufer einer Eigentumswohnung sehr wichtig, insbesondere um später erforderliche Reparatur- oder Umbaumaßnahmen fachgerecht durchführen zu können.


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