Haftung des Erben für ein Mietverhältnis des Erblassers

Unzweifelhaft und nach allgemeiner Auffassung in Literatur und Rechtsprechung haftet der Erbe für Zahlungsverbindlichkeiten aus einem Mietverhältnis eines Erblassers bzw. Erblasserin. Denn er tritt im Regelfall gem. § 1922 BGB die Rechtsnachfolge des Erblassers bzw. der Erblasserin an. Im Falle eines dürftigen oder gar nachhaltig überschuldeten Nachlasses wird die Erbschaft in der Regel jedoch ausgeschlagen. Es kommt auch nicht zu selten vor, dass eine wirksame Ausschlagung der Erbschaft nicht erfolgt, der Erbe aber gegenüber Zahlungsforderungen des Vermieters die Dürftigkeitseinrede gem. § 1990 BGB erhebt und im Übrigen eine Haftung aus seinem persönlichen Vermögen ablehnt.

Im Falle der Dürftigkeitseinrede eines Erben nach Annahme der Erbschaft könnte sich eine Haftung des Erben wegen der Dürftigkeit des Nachlasses und der entsprechenden Einrede des Erben ausschließlich noch unter der Voraussetzung ergeben, dass er aus seinem persönlichen Vermögen für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haftet.

Bis zu dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 23.01.2013, Az.: VIII ZR 68/12, wurden in diesem Zusammenhang in Literatur und Rechtsprechung unterschiedliche Auffassungen vertreten. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat mit der vorgenannten Entscheidung die Frage, ob und inwieweit der Erbe für Forderungen aus dem übergangenen Mietverhältnis auch persönlich haftet dahingehend beantwortet, dass auch die nach dem Tod des Erblassers fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis jedenfalls dann reine Nachlassverbindlichkeiten sind – also eine Haftung des Erben aus seinem persönlichen Vermögen ausscheidet –, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 S. 2 BGB bestimmten Frist beendet wird. § 564 S. 2 BGB bestimmt, dass der Erbe innerhalb eines Monates, nachdem er vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt hat, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen darf. Der Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nach dem Sterbefall des Mieters steht gemäß § 563 BGB den dort genannten Angehörigen zu, auch wenn sie bis zum Erbfall nicht Mieter waren. Gemäß § 563 a BGB besteht ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auch überlebenden Mietern zu, die also neben dem Erblasser bzw. der Erblasserin bereits vor dem Erbfall Mitmieter waren.

Der Bundesgerichtshof hat also in seinem vorgenannten Urteil – um dieses verständlicher zu formulieren – entschieden, dass in dem Falle, in dem das Mietverhältnis gem. §§ 563, 563 a BGB nicht fortgesetzt wird und der Erbe von seiner vorgenannten Kündigungsmöglichkeit gem. § 564 S. 2 BGB Gebrauch gemacht hat, nach dem Erbfall entstandene Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten sind, für die der Erbe bei Dürftigkeit des Nachlasses nicht mit seinem persönlichen Vermögen haftet.

Fazit:   Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist durchaus praxisrelevant, weil nicht selten Erben in Unkenntnis der Dürftigkeit oder Überschuldung des Nachlasses unter Einhaltung der gesetzlichen Ausschlagungsfrist nicht wirksam ausschlagen und dann mit Zahlungsansprüchen des Vermieters konfrontiert werden.

Nunmehr besteht also seit jüngerer Zeit Rechtssicherheit dahingehend, dass bei dürftigem Nachlass der Erbe gegenüber derartigen Zahlungsverbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis wirksam die Dürftigkeitseinrede erheben kann und damit weder der Nachlass wegen seiner Dürftigkeit noch das persönliche Vermögen des Erben haften.

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