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Hat der Vermieter ein Zutrittsrecht in die Mietwohnung?

Rechtstipp vom 31.10.2018
Aktualisiert am 17.12.2018
Rechtstipp vom 31.10.2018
Aktualisiert am 17.12.2018

Häufig gibt es Streitigkeiten darüber, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter in die Mietwohnung darf. Problematisch ist, dass es hierfür keine gesetzliche Regelung gibt. 

Trotz dessen haben sich in der Rechtsprechung Fallgruppen herauskristallisiert, bei denen der Vermieter einen Anspruch auf Zutritt hat:

  • Besichtigungstermine für Kaufinteressenten oder Nachmieter 
  • begründeter Verdacht einer vertragswidrigen Nutzung (z. B.: unerlaubte Tierhaltung, Untervermietung)
  • Vorbereitung von Modernisierung- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen
  • Besichtigung von Schäden an der Wohnung 
  • Durchführung von Reparaturen
  • Kontrolle der Handwerkerleistungen

Muss die Besichtigung angekündigt werden?

Der Vermieter muss dem Mieter die Wohnungsbesichtigung rechtzeitig ankündigen. Fraglich ist im Einzelfall, was „rechtzeitig“ ist. Hier kommt es dann tatsächlich eben auf den Einzelfall an. Es können beispielsweise 24 Stunden genügen, wenn dringende Handwerkerarbeiten anstehen. In der Regel ist jedoch ein Vorlauf von 3 oder 4 Tagen notwendig. Zusätzliche Personen (Handwerker, Sachverständige etc.) müssen ebenfalls angemeldet werden. Des Weiteren ist dem Mieter auch der Grund der Besichtigung mitzuteilen. 

Darf der Vermieter bei einem Notfall die Wohnung ohne Ankündigung betreten?

Ja, beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch darf zur Abwendung weiterer Schäden die Wohnung auch ohne Beisein des Mieters und im Notfall auch gewaltsam geöffnet werden, wenn der Mieter nicht erreichbar ist. 

Muss der Vermieter die Tageszeiten der Besichtigung mit dem Mieter abstimmen?

Ja. Insbesondere bei berufstätigen Mietern ist auf deren Arbeitszeiten Rücksicht zu nehmen. 

Kann ein jederzeitiges Besichtigungsrecht im Mietvertrag vereinbart werden?

Eine entsprechende individuelle Vereinbarung ist möglich. Eine entsprechende Klausel im Formularmietvertrag über ein anlassloses jederzeitiges Besichtigungsrecht ist jedoch unwirksam.

Was kann der Vermieter tun, wenn der Mieter den Zutritt verweigert?

Bei besonders dringenden Angelegenheiten kann beim zuständigen Amtsgericht ein Antrag auf eine einstweilige Verfügung gestellt werden. Bei nicht dringenden Angelegenheiten (z. B.: allgemeine Modernisierungsmaßnahmen) muss jedoch ein (langwieriges) Klageverfahren angestrengt werden.  

Kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter den Zutritt verweigert?

Grundsätzlich ist dies nach vorheriger Abmahnung möglich. Hier kommt es jedoch auf den Einzelfall an und bei einer entsprechenden späteren Räumungsklage wird das Gericht immer eine Interessensabwägung vornehmen. Von daher empfiehlt es sich, zunächst den Anspruch auf Duldung der Besichtigung gerichtlich durchzusetzen und erst anschließend das Mietverhältnis zu kündigen.

Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch Nachfragen zu diesem Artikel nicht kostenlos beantworten.


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