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Hat die Schönheitsreparaturenklausel noch eine Chance?

Rechtstipp vom 24.05.2017
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Rechtstipp vom 24.05.2017
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Bereits mit Urteil vom 18. März 2015 entschied der Bundesgerichtshof, dass die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung unwirksam ist, soweit dem Mieter dafür kein angemessener Ausgleich gewährt wird (BGH vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14)

Eine solche Klausel stelle eine unangemessene Klausel zum Nachteil des Wohnungsmieters dar, da sie den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtet und dazu führt, dass er die Wohnung dem Vermieter in besserem Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Allerdings hielt der Senat die Unterscheidung zwischen renovierungsbedürftig und renoviert überlassenen Wohnungen für erheblich und machte deutlich, dass die formularvertragliche Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung nach wie vor gleichwohl wirksam vereinbart werden könne, sofern der Mieter so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden. 

Geht es nach der 67. Kammer des Landgerichts Berlin, hat auch das nun ein Ende. Das Berliner Gericht ging jüngst deutlich weiter als der BGH und urteilte, dass das Verbot der kompensationslosen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch für renoviert übergebene Wohnungen gelte (LG Berlin, Urteil vom 09. März 2017 – 67 S 7 / 17). Die Klausel „die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ könne dahingehend verstanden werden, dass dem Mieter im schlechtesten Fall Gewährleistungsrechte, wie zum Beispiel die Minderung der Miete, nicht zustehen, sofern und solange er den ihm übertragenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten nicht nachkommt. 

Die Annahme, in diesen Fällen sei im Sinne der „Entgeltthese“ von einer stillschweigenden Ausgleichsleistung durch den Vermieter auszugehen, der ansonsten die Miete höher zu kalkulieren hätte, entspräche nicht mehr der aktuellen Rechtsprechung des BGH.

Die dem Urteil des Landgerichts zugrundeliegende kundenfeindlichste Auslegung der Klausel scheint sehr weitgehend zu sein. Allerdings ließ das Landgericht Berlin die Revision zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zu, so dass mit Spannung erwartet werden darf, wie sich der Bundesgerichtshof dazu positioniert. 

Wollen Vermieter Schönheitsreparaturen auch künftig auf den Mieter abwälzen, ist möglicherweise die einzig wirksame Vorgehensweise, im Wortlaut des Mietvertrages deutlich werden zu lassen, dass und inwieweit sich diese Überwälzung in der Kalkulation der Miete zu Gunsten des Mieters niedergeschlagen hat.

Döse, Hausmann


aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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