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Hauskaufvertrag: Haftung des Verkäufers für vorvertragliche Angaben

Rechtstipp vom 15.12.2016
Rechtstipp vom 15.12.2016

Der BGH hat sich in zwei Entscheidungen vom 06.11.2015 (Az. V ZR 78/14) und vom 22.04.2016 (Az. V ZR 23/15) mit der Frage befasst, inwieweit der Verkäufer eines Hausgrundstücks für Angaben haftet, die er in einem Internetportal oder in einem Verkaufsprospekt macht.

Im ersten Fall (Az. V ZR 78/14) war das Grundstück in einem Internetexpose mit einer bestimmten Wohnflächenangabe angeboten worden, die sich nach Vertragsschluss als falsch herausstellte.

Im zweiten Fall (Az. V 23/15) hatte der Verkäufer in einem Internetprotal das Alter des Hauses falsch angegeben.

In beiden Fällen war der Verkauf durch notariellen Vertrag unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel erfolgt.

Während die Vorinstanzen den Ansprüchen der Käufer auf Schadensersatz bzw. Kaufpreisminderung stattgegeben hatten, hebt der BGH diese Urteile auf.

Der BGH führt aus, dass vorvertragliche Beschreibungen des Grundstücks oder des Hauses nur dann eine haftungsbegründende Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellen, wenn sie Aufnahme in die notarielle Vertragsurkunde gefunden haben. Der BGH begründet seine Auffassung damit, dass die fehlende Beurkundung vorvertraglicher Abgaben, die als Beschaffenheit vereinbart werden sollen, zu einer Nichtigkeit des gesamten Vertrages führen würde. Die Unwirksamkeit folgt aus § 125 BGB, wonach ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, nichtig ist. Man könne aber – so der BGH – den Parteien nicht unterstellen, dass sie einen Vertrag schließen wollten, der wegen Nichtbeurkundung einer Beschaffenheitsvereinbarung nichtig sei.

Zwar bleibt eine Haftung des Verkäufers wegen arglistig falscher Angaben möglich. Der Nachweis für ein arglistiges Verhalten des Verkäufers obliegt aber dem Käufer und ist äußerst schwierig.

Als Konsequenz der Rechtsprechung muss der Käufer eines Hausgrundstücks darauf achten, dass Beschaffenheitsangaben (Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr etc.) in die notarielle Vertragsurkunde aufgenommen und mit beurkundet werden.


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