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Hilfe, mein Mieter zahlt nicht! Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

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Zahlt Ihr Mieter die Miete nicht, ist schnelles Handeln geboten! Jeden Monat, den Sie als Vermieter warten und auf etwaige Versprechen Ihres Mieters vertrauen, dass es sich nur um einen „kurzeitigen finanziellen Engpass“ handelt und die Miete bald gezahlt wird, wird den Vermieter nach unserer Erfahrung am Ende häufig Geld kosten.

Es ist daher wichtig, sich schnell fachkundigen Rat von einem Fachanwalt für Mietrecht einzuholen und mit diesem die alternativen Möglichkeiten zu besprechen und den für Ihren Fall richtigen Weg zu beschreiten. Gerichtliche Verfahren können sich sehr lange hinziehen. Ein Vermieter, der keine Miete mehr erhält und auf die Miete angewiesen ist, beispielsweise um die monatlichen Raten des Immobiliendarlehens zu tilgen, wird sehr schnell selbst in eine finanzielle Schieflage geraten. Es müssen daher von Anfang an außergerichtlich wie gerichtlich die richtigen Schritte eingeleitet werden, um möglichst schnell das begehrte Ziel (in der Regel Zahlung und/oder Räumung) zu erreichen. Bei einem Dauerschuldverhältnis, wie es das Mietverhältnis ist, kann es richtig sein, den Fokus zunächst nicht auf die Beitreibung der rückständigen Mietzahlung zu richten, sondern darauf, dass der Mieter die Wohnung möglichst schnell räumt, um weiteren finanziellen Schaden vom Vermieter abzuwenden.

Ist der Mieter nicht solvent, muss die Mietsache so schnell wie möglich frei werden, um wieder Miete durch eine Neuvermietung einnehmen zu können.

Kündigung wegen Zahlungsverzug

Gerät der Mieter in Zahlungsrückstand / Verzug, sollte, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, die Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen werden. Fälschlicherweise werden Vermieter immer wieder dahingehend beraten, dass ein Mieter stets mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand sein muss, bevor der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug kündigen kann. Diese Aussage ist nicht richtig. Das Gesetz spricht in § 543 Abs. 2 Satz 3a BGB von zwei aufeinander folgenden Terminen und einem „nicht unerheblichen“ Mietrückstand. Der Begriff „nicht unerheblich“ wird in § 569 Abs. 3 Satz 1 BGB wie folgt definiert: „... ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.“

Folglich reicht ein Mietrückstand von einer Miete plus 1 Cent bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten, um die fristlose Kündigung auszusprechen.

Die Kündigung des Mietverhältnisses unterliegt gewissen formalen Voraussetzungen. Werden diese nicht eingehalten, wird dies zur Unwirksamkeit der Kündigung führen und der Vermieter verliert erneut Zeit und letztlich Geld. Es ist daher wichtig, dem Mieter eine formal wie materiell ordnungsgemäße Kündigung auszusprechen. Wir sehen in unserer täglichen Praxis gerade im Wohnraummietrecht Vermieterkündigungen, die nicht ordnungsgemäß begründet wurden oder an sonstigen formalen Mängeln leiden. Es kann folglich „am falschen Ende gespart“ sein, wenn ein Vermieter die Anwaltskosten für eine Kündigung des Mietverhältnisses scheut. Ist die Kündigung nicht wirksam, entfaltet diese keine Rechtswirkungen gegenüber dem Mieter und muss erneut ausgesprochen werden. Der Mieter profitiert in zeitlicher Hinsicht. Die durch den Zahlungsverzug entstandenen Kosten für die Beauftragung des Anwalts hat der Mieter, sofern der Vermieter keine große Vermietungsgesellschaft ist oder einen professionellen Mietverwalter eingesetzt hat, als Verzugsschaden dem Vermieter sowieso zu ersetzten. Es macht daher in der Regel keinen Sinn, die Kündigung selbst zu verfassen.

Tipp: Unter Umständen kann es für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ausreichen, wenn der Mieter die Miete ständig verspätet zahlt. Der Vermieter muss jedoch, anderes als bei der Kündigung wegen Zahlungsverzug, dem Mieter zuvor eine Abmahnung aussprechen, in der er dem Mieter sein Fehlverhalten vor Augen führt und ihm mit der Kündigung im Wiederholungsfalle „droht“.

Räumungsklage und/oder Zahlungsklage

Zieht der Mieter trotz der Kündigung nicht innerhalb der Räumungsfrist aus und/oder die Rückstände werden nicht ausgeglichen, muss gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden. Ohne Titel (Urteil/Vollstreckungsbescheid/Vergleich…) kann gegen den Mieter weder die Räumungs- noch die Zahlungsvollstreckung eingeleitet werden. Ohne Titel keine Zwangsvollstreckung!

Es bieten sich mehrere Möglichkeiten des prozessualen Vorgehens an.

Geht es nur (noch) um die Mietrückstände, bietet sich ein gerichtliches Mahnverfahren wie ein sog. Urkundsverfahren / Urkundsprozess an, um möglichst schnell an einen Titel zu gelangen.

Hat der Mieter jedoch noch nicht geräumt, muss eine Klage auf Räumung (sog. Räumungsklage) erhoben werden. Im Wege des Mahnverfahrens oder Urkundsverfahrens kann kein Räumungstitel erwirkt werden.

In der Regel wird der Mieter weder ausziehen noch die Rückstände zahlen. Es stellt sich dann die Frage, ob die Mietrückstände zusammen mit der Räumungsklage geltend gemacht werden sollen. Es ist häufig sinnvoll, den Räumungsprozess getrennt vom Zahlungsprozess zu führen. Oft behauptet der Mieter in einem Räumungsprozess, die Mietsache wäre mangelhaft und er mindere die Miete. Ist klar, dass dieser Mängeleinwand selbst bei unterstellter Berechtigung nicht dazu führen kann, dass ein zur Kündigung berechtigender Mietrückstand nicht vorliegt, wird das Gericht dennoch in der Regel den Rechtsstreit einheitlich entscheiden wollen. Dies bedeutet, das Gericht will neben der Räumung in einem Urteil aussprechen, in welcher Höhe tatsächlich Zahlungsrückstände bestehen. Dies hat den Nachteil, dass evtl. ein Sachverständigengutachten abgewartet werden muss, bevor Sie den begehrten Räumungstitel erhalten. Sie können hierdurch erneut Zeit und Geld verlieren. Auch wenn die getrennte Anspruchsverfolgung von Räumungs- und Zahlungsklage höhere Gerichts- und Anwaltskosten bedeuten kann, sind diese Kosten zu vernachlässigen, wenn man berücksichtigt, was auf dem Spiel steht, wenn man sehr lange auf den begehrten Räumungstitel warten muss.

Wichtig zu wissen ist ebenfalls, dass dann, wenn außer den im Mietvertrag aufgeführten Personen, weitere Personen in der Wohnung wohnen, Handlungsbedarf bestehen kann. Gegen diese Personen, obwohl sie nicht Mieter sind, muss unter Umständen auch ein Räumungstitel erwirkt werden.

Dieser Rechtstipp ersetzt keine Beratung im Einzelfall.


Rechtstipp vom 23.07.2018
aus der Themenwelt Miete und Kaution und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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