Homeoffice vs. Mietrecht – worauf Mieter achten müssen

Der Begriff „Arbeit“ hat sich in den letzten Jahrzehnten durch die digitale Revolution stark gewandelt – den klassischen „Nine-to-five-job“ gibt es in seiner bekannten Form nur noch in sehr wenigen Büros. Stattdessen gehören flexible Arbeitszeiten und Homeoffice zum Arbeitsalltag. Dank Laptop, Tablet, Smartphone, Internettelefonie und modernster Kommunikationstechnik ist es heute kein Problem mehr, viele Arbeitsaufgaben auch bequem von zu Hause aus zu erledigen.

Homeoffice hat zahlreiche Vorteile

2013 arbeitete bereits ein Drittel aller Berufstätigen ganz oder teilweise von zu Hause aus. Die Arbeit im eigenen Büro zu Hause hat zahlreiche Vorteile. Arbeitnehmer, die von zu Hause aus im Homeoffice arbeiten, sparen sich viel Zeit und Geld, denn lange Arbeitswege fallen weg, Beruf und Familie lassen sich viel leichter miteinander vereinbaren, die Arbeitszeit lässt sich leichter an den persönlichen Biorhythmus anpassen und wird dadurch unterm Strich deutlich produktiver genutzt. Insgesamt sind sowohl Arbeitnehmer als auch Arbeitgeber viel zufriedener.

Auf der anderen Seite verschwimmen durch das Homeoffice aber die Grenzen zwischen Arbeit und Privatleben sehr stark. Die deutschen Gesetze und Vorschriften stammen in vielen Bereichen aber noch aus einer Zeit, in der Arbeit und Privatleben ganz klar voneinander getrennt waren. So unterscheidet etwa das deutsche Mietrecht den Wohnraummietvertrag vom Gewerbemietraumvertrag. Wer zur Miete wohnt und im Homeoffice arbeiten will, muss deshalb einiges beachten, um nicht die Kündigung seiner Mietwohnung zu riskieren.

Gebrauchsüberlassung zu Wohnzwecken

Beim Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter dem Mieter eine Sache, wie z. B. DVDs, Fahrräder oder eben Räume, zum Gebrauch zu überlassen. Der Mieter darf die gemietete Sache also nutzen. Bei der Vermietung von Räumen ist das Nutzungsrecht des Mieters aber nicht grenzenlos, sondern zweckgebunden. In der Mietwohnung ist daher nicht alles erlaubt. Beim normalen Mietvertrag darf der Mieter die Räume der Wohnung lediglich zu Wohnzwecken nutzen.  

Richtet sich der Mieter in seiner Wohnung jedoch ein Büro ein, das er als Homeoffice nutzt, nutzt er diesen Raum nicht mehr zu Wohnzwecken, sondern vielmehr gewerblich. Unter Umständen braucht der Mieter für diese gewerbliche Nutzung seines Büros die Genehmigung des Vermieters.

Genehmigungspflichtiges Homeoffice und Feriengäste

Mit der Frage, wann der Mieter die Genehmigung seines Vermieters braucht, um von zu Hause aus im Homeoffice arbeiten zu dürfen, hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) auseinandergesetzt. Der BGH hat dabei erkannt, dass eine hundertprozentige Trennung von Wohnzwecken und gewerblicher Tätigkeit heute nicht mehr zeitgemäß ist und sich Mieter nicht jede Art und Form der gewerblichen Nutzung zuvor vom Vermieter genehmigen lassen müssen.

Entscheidendes Merkmal für die Genehmigungspflicht ist nach dem BGH die Außenwirkung der gewerblichen Aktivität des Mieters. Außenwirkung bedeutet, dass die gewerbliche Tätigkeit des Mieters nach außen hin in Erscheinung treten muss, weil er z. B. seine Wohnadresse auch als Geschäftsadresse angibt, Kunden empfängt oder regelmäßige Warenlieferungen bekommt. Gewerbliche Tätigkeiten mit einer solchen Außenwirkung darf der Mieter nur ausüben, wenn der Vermieter sie ihm genehmigt hat. Andernfalls kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen.

Ein weiterer Fall der genehmigungspflichtigen gewerblichen Nutzung ist die regelmäßige Untervermietung von Wohnräumen an Feriengäste. Will man also Räume der Wohnung regelmäßig an Feriengäste vermieten, stellt dies eine gewerbliche Nutzung dar, die der Vermieter vorher genehmigen muss.

Die Zustimmung des Vermieters 

Der Mieter benötigt also die Zustimmung seines Vermieters, wenn seine gewerblichen Aktivitäten durch Kunden oder Warenlieferung Außenwirkung haben. Diese Genehmigungspflicht verhindert das Homeoffice aber nicht zwangsweise, denn der Vermieter darf die Zustimmung nicht willkürlich verweigern.

Weist der Mieter nach, dass die teilgewerbliche Nutzung die Wohnung nicht mehr beansprucht, als es die übliche Nutzung zu Wohnzwecken auch tut, muss der Vermieter seine Zustimmung erteilen. Wenn der Mieter z. B. statt Laufkundschaft nur zwei bis drei Mal die Woche Kunden empfängt, kann der Kundenbesuch mit normalem Besuch verglichen werden. Die gewerbliche Tätigkeit des Mieters hat in diesem Fall keine größeren Auswirkungen auf die Wohnung.

Der Mieter benötigt also in diesen Fällen formal die Zustimmung seines Vermieters, der Vermieter ist aber in der Regel verpflichtet, ihm diese Zustimmung zu geben. Verweigern darf der Vermieter die Zustimmung nur, wenn die gewerbliche Tätigkeit des Mieters zu einer stärkeren Abnutzung der Wohnung führt oder der ständige Kundenverkehr die Nachbarschaft stört.

Genehmigungsfreies Homeoffice

Zusammenfassend hat die moderne Technik also dazu geführt, dass man zwar nach wie vor zwischen der Nutzung von Mieträumen für Wohnzwecke und der Nutzung von Mieträumen zu gewerblichen Zwecken unterscheidet. Mieter brauchen aber nicht mehr für jede teilgewerbliche Nutzung die Zustimmung ihres Vermieters. Genehmigungspflichtig sind nur diejenigen gewerblichen Tätigkeiten, die auch eine Außenwirkung haben.

Gewerbliche Tätigkeiten ohne eine solche Außenwirkung müssen nicht vorab vom Vermieter genehmigt werden. Hierzu zählen z. B. sämtliche berufliche Tätigkeiten im häuslichen Arbeitszimmer wie die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, das Homeoffice von Arbeitnehmern, die schriftstellerische Tätigkeit von Autoren oder auch gelegentliche Geschäftsessen.

Fazit: Wer als Mieter von zu Hause aus im Homeoffice arbeiten will, kann hierfür die Zustimmung seines Vermieters benötigen. Diese ist immer dann erforderlich, wenn es sich nicht nur um einen reinen Schreibtischarbeitsplatz handelt. Wirkt sich die teilgewerbliche Nutzung der Wohnräume nicht stärker auf die Wohnung aus als die Nutzung zu Wohnzwecken, muss der Vermieter seine Zustimmung erteilen.