Hund gegen Parkett: Wann der Mieter zahlen muss ...

Vermieter und Mieter sollten bereits bei der Gestaltung des Mietvertrages gut überlegen, wie die Haftung für Schäden an der Mietsache, die Haustiere verursacht haben, geregelt sein soll. Allgemeine Formularklauseln reichen hier nicht, wie eine aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts Koblenz (Urteil v. 20.12.2013 - 162 C 939/13 = NJW 2014, 1118) zeigt.

Dort hatte ein Mieter in einer mit Parkettboden ausgestatteten Wohnung einen Labrador gehalten, der beim Laufen durch die Wohnung mit seinen Krallen Kratzspuren auf der Oberflächenversiegelung des edlen Holzfußbodens hinterließ, was Instandsetzungsarbeiten zum Preis von immerhin rund 4.000 Euro nach sich zog. Die wollte der Vermieter gern vom Mieter erstattet haben.

Grundsätzlich muss ein Mieter, der Schäden an der Mietsache zu vertreten hat, diese dem Vermieter auch ersetzen. Davon macht das Gesetz eine Ausnahme, indem es in § 538 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regelt, dass Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, vom Mieter nicht zu vertreten sind.

Nun hatte das Gericht zu entscheiden, ob Kratzspuren von den Krallen eines gelegentlich durch die Wohnung spazierenden Labradors „vertragsgemäßer Gebrauch“ sind – und kommt zu dem Ergebnis: Ja! Immerhin habe der Vermieter die Hundehaltung ausdrücklich gestattet und der Hund war ihm auch bekannt, so dass er wusste, welches Kaliber da durch die Wohnung trabt. Das Gericht attestierte dem Labrador ein „normales Laufverhalten“ im Sinne einer „artgerechten Fortbewegung“ (schweben kann dieser Hund naturgemäß nämlich nicht) und dieses liege im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bei gestatteter Tierhaltung. Anders sei dies nur bei atypischer Fortbewegung wie beispielsweise „Scharren des Hundes an einer bestimmten Stelle“ oder „Springen oder plötzlichem Abstoppen“. Dann komme eine Haftung des Mieters in Betracht.

Damit wollte sich der Vermieter nicht zufriedengeben und berief sich auf eine Klausel in dem Formularmietvertrag, in der geregelt war, dass der Mieter "für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden" haften muss. Diese Klausel sah das Gericht als unwirksam an, denn die Klausel gehe u. a. über die genannte gesetzliche Regelung des § 538 BGB hinaus und sei daher eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Der Mieter musste also in diesem Fall für die Kratzspuren nichts bezahlen.

In diesem Fall! Anders hätte die Sache ausgesehen, wenn eine entsprechende Haftungsregelung individuell vereinbart worden wäre. Lediglich eine allgemeine Klausel in Formularverträgen ist unwirksam.

Daher mein Tipp: Wenn gewisse Beschädigungen absehbar sind (z. B. in der Konstellation „wertvoller Bodenbelag und großer, schwerer Hund“), vorher individuell vertraglich festlegen, welche Maßnahmen der Mieter zur Vermeidung von Schäden zu treffen hat bzw. explizit individuell vereinbaren, dass der Mieter die Kosten etwaiger Instandsetzungsarbeiten für tierische Trampelpfade zu zahlen hat.