Ich möchte untervermieten. Was muss ich tun?

Da die unerlaubte Untervermietung nicht zulässig ist und im schlimmsten Fall zur Kündigung führen kann, müssen Sie zunächst die Erlaubnis Ihres Vermieters zur Untervermietung verlangen. Bereits das erste Schreiben an den Vermieter sollte folgende Angaben enthalten:

1. Die Person des Untermieters/der Untermieterin (Vorname, Name, aktuelle Anschrift, Geburtsdatum) - es besteht kein Anspruch Erlaubnis, an irgendjemanden unterzuvermieten; der Antrag muss sich also auf eine konkrete Person beziehen!

2. Die Angabe, was genau Sie untervermieten wollen, z.B. "ein (zwei...) Zimmer meiner 4.Zimmer-Wohnung". Beachten: Auf Erlaubnis zur vollständigen Überlassung der Wohnung "an Dritte" besteht kein Anspruch!

3. Die Angabe des Grundes (= Ihres "berechtigten Interesses" an) der teilweisen Untervermietung:     Sie wollen künftig nicht mehr alleine und/oder mit einer bestimmten Person zusammen wohnen; Sie wollen sich weiterhin - z. B. nach Auszug des bisherigen Mitbewohners - oder wegen verschlechterter finanzieller Verhältnisse künftig die Miete teilen; Sie sind beruflich ein jahr im Ausland und wollen doppelte Wohnkosten reduzieren, z.B. Wenn mehrere solche Gründe vorliegen, sollte man gleich alle benennen. Wichtig ist, dass der Grund nachträglich, also nach Mietvertragsabschluss aufgetreten sein muss. Schließt man einen neuen Mietvertrag ab und teilt dem Vermieter eine Woche später mit, dass nun doch die Freundin auch einziehen soll, dürfte es entsprechend schwierig werden...

4. Die Angabe, ab wann die Untervermietung beginnen soll.

5. Jedenfalls auf entsprechende Nachfrage des Vermieters: Beruf des Untermieters/der Untermieterin und die Höhe der im Falle der Erlaubnis vereinbarten Untermiete. Die Rechtsprechung zu der Frage, ob der Vermieter solche Angaben verlangen kann, ist nicht einheitlich; es empfiehlt sich daher, diese Angaben bereits in das erste Schreiben aufzunehmen, um Verzögerungen bei der Erteilung bzw. Erzwingung der Untermieterlaubnis zu vermeiden.

 6. Fristsetzung:  Dem Vermieter sollte gleich im ersten Schreiben eine angemessene Frist (nach der Rechtsprechung mindestens 3, besser 4 Wochen) zur Erteilung der Untermieterlaubnis gesetzt werden. Dabei muss ein konkretes Datum genannt sein, z.B. " Ich bitte Sie, mir die Untermieterlaubnis bis zum 31.03.2023 zu erteilen" (Datum 4 Wochen nach Absendung).

Wenn Sie ein Kind, Eltern, einen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner aufnehmen wollen, benötigen Sie keine Erlaubnis (wohl aber bei Geschwistern oder nicht eingetragenen Lebensgefährten!). Dann reicht eine einfache Mitteilung an den Vermieter unter Angabe der familiären Verbindung, sowie Name, Vorname und Geburtsdatum der Person.

Der Vermieter muss die Untermieterlaubnis nicht erteilen, wenn in der Person liegende Gründe entgegestehen oder die Wohnung dadurch "überbelegt" würde. Wenn hinsichtlich einer möglichen "Überbelegung" Zweifel bestehen, sollten Sie vor der Einleitung der ersten Schritte eine rechtliche Beratung in Anspruch nehmen. Ebenso, wenn Sie (z.B. wegen eines beruflichen Auslandsaufenthaltes) Ihre Wohnung zum allergrößten Teil untervermieten wollen; in diesem Fall kann unter Umständen auch eine Einzimmerwohnung untervermietet werden (Landgericht Berlin, 67 S 7/22).

Ansonsten sollten Sie sich spätestens dann rechtlich beraten lassen, wenn der Vermieter die erbetene Erlaubnis verweigert oder nur mit Einschränkungen erteilt (die Erlaubnis z.B. befristet oder von der Zahlung eines hohen "Untermietzuschlags" abhängig macht). Die Erteilung der (unbefristeten) Erlaubnis zur Untervermietung muss dann gerichtlich durchgesetzt werden. Denn nach der Rechtsprechung des BGH liegt selbst dann ein Vertragsverstoß des Mieters vor, wenn er zwar einen Anspruch auf die Erlaubnis hat, er aber trotz Erlaubnisverweigerung des Vermieters mit der Untervermietung beginnt.