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Ihr Recht in Spanien: Neue Regelungen zur Aufteilung der Kosten für ein Hypothekendarlehen

Rechtstipp vom 05.02.2019
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Rechtstipp vom 05.02.2019
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  • Notargebühr: Hälftig Darlehensgeber und Darlehensnehmer 
  • Grundbuchregistrierung: Muss vom Kreditinstitut zu 100 % getragen werden.
  • Steuern und Rechtsgebühren: Darlehensnehmer 
  • Gestoria: Hälftig Darlehensgeber und Darlehensnehmer

Die Zivilkammer des Obersten Spanischen Gerichtshofs hat mehrere Urteile erlassen, in denen Doktrin zu einigen Fragen im Zusammenhang mit missbräuchlichen Klauseln in Bankverträgen mit Verbrauchern festgelegt wurde, über die sie noch nicht verfügt hatte.

Zunächst wurde der mögliche Missbrauch der Klausel geprüft, die bei einem Hypothekendarlehen eine Eröffnungskommission festlegt. Nach Prüfung der für diesen Fall geltenden Regelungen (sowohl die der nationalen als auch der europäischen Union) ist der Oberste Gerichtshof der Auffassung, dass die Eröffnungskommission nicht unabhängig vom Preis des Darlehens ist. Im Gegenteil, der Vergütungszinssatz und die Eröffnungsprovision stellen separate Positionen des Darlehenspreises dar, sofern es sich hierbei um die Hauptforderung handelt, die das Kreditinstitut für die Gewährung des Darlehens an den Darlehensnehmer erhalten hat und nicht anderen etwaigen Maßnahmen oder Dienstleistungen zuzuordnen ist. In die Berechnung des effektiven Jahreszinses müssen sowohl die Vergütungszinsen als auch die Eröffnungsprovision einbezogen werden, damit der Bankkunde wissen kann, welche effektiven Kosten das Darlehen haben wird.

Aus diesem Grund kommt die Kammer zu dem Schluss, dass die Eröffnungskommission lediglich Transparenz sein solle, was ihrer Ansicht nach von den Kreditinstituten erfüllt wird, weil es den Kunden allgemein bekannt ist, dass Bei der Mehrzahl der Hypothekendarlehen die Bank zusätzlich zu den Vergütungszinsen eine Eröffnungsgebühr erhebt. Dies ist eines der Extreme, zu dem die Bank verpflichtet ist, den potenziellen Darlehensnehmer gemäß den Bestimmungen der Standard-Informationsbroschüren zu informieren und wird in der Regel innerhalb der verschiedenen Werbemaßnahmen der Bankinstitute publiziert. Es handelt sich hier um eine Provision, die zu Beginn des Darlehens in voller Höhe gezahlt werden muss, was bedeutet, dass der Darlehensnehmer diese als wesentlichen und notwendigen Teil der wirtschaftlichen Investition, zum Zweck der Darlehensgewinnung ist und so ein wesentliches Vertragselement darstellt.

Zweitens erklärt das Gericht zu den Auswirkungen der Nichtigkeitserklärung der Klausel, die dem Darlehensnehmer die Gesamtheit der Ausgaben und Steuern zuschreibt, die bereits mit Urteil 705/2015 vom 23. Dezember für nichtig erklärt wurde, dass es sich hierbei um Zahlungen handelt, die an Dritte – nicht an den Darlehensgeber – als Honorare für ihre professionellen Dienstleistungen in Bezug auf das Hypothekendarlehen geleistet werden müssen. Die Erklärung des Missbrauchs kann nicht bedeuten, dass diese Dritten (Notare, Gestorias, Registrare) nicht mehr erhalten, was ihnen gesetzlich zusteht.

Diese Honorare sind wie folgt zu bezahlen:

A) Notariatsgebühr

Die notarielle Intervention ist für beide Parteien von Interesse, daher müssen die Kosten der notariellen Urkundenerstellung von beiden Seiten (Kreditinstitut und Darlehensnehmer) jeweils zur Hälfte getragen werden. Die gleiche Lösung geht hinsichtlich einer möglichen Änderungsurkunde des Hypothekendarlehens vor, da beide Parteien an der Änderung oder Novation interessiert sind. Wenn es sich um eine Löschung der Hypothek handelt, so ist der Betroffene an der Freigabe des Pfandrechts der Darlehensnehmer. Bezüglich Kopien der verschiedenen notariellen Urkunden im Zusammenhang mit dem Hypothekendarlehen müssen diese von dem jeweiligen Antragsteller bezahlt werden.

B) Gebühr für die Grundbuchregistrierung

Die Hypothekengarantie wird zugunsten der darlehensgebenden Bank registriert, daher muss die Bezahlung der durch die Registrierung der Hypothek verursachten Kosten vom Kreditinstitut getragen werden. Andererseits liegt die Registrierung der Löschungsurkunde im Interesse des Darlehensnehmers, weshalb er dafür alleine aufkommen muss.

C) Transfersteuer und dokumentierte Rechtshandlungen

Der Gerichtshof weist erneut darauf hin, dass der Darlehensnehmer für diese Steuer aufkommen muss. Dieses wurde bereits in den Urteilen 147 und 148/2018 vom 15. März geregelt, deren Doktrin den Urteilen des Plenums der Dritten Kammer dieses Obersten Gerichts entspricht (Urteile 1669/2018, 1670/2018 und 1671/2018 vom 27. November. Diese gängige Rechtsprechungslehre wird durch das Königliche Dekret Nr. 17/2018 vom 8. November (8) nicht berührt, das den überarbeiteten Text des Gesetzes über die Übertragung von Steuern und dokumentierten Rechtsakten (vom Abgeordnetenkongress bestätigt) da diese Norm nach ihrer eigenen Prognose des Inkrafttretens nur für Hypothekendarlehen gilt, die nach ihrer Gültigkeit geschlossen werden, und keine rückwirkende Regelung enthält.

D) Kosten der Gestoria

Die Durchführung der Registrierung und Zahlung der Steuern und anderen Abgaben ist für beide Parteien von Interesse. Deshalb entfällt die Zahlung für diese Dienstleistungen jeweils hälftig auf den Darlehensnehmer und das Kreditinstitut.

Dieser Artikel wurde von der Internationalen Rechtsanwaltskanzlei Master Law mit Sitz in Mallorca erstellt.

Für weitere Fragen zu diesem Thema steht Ihnen das Rechtsanwaltsteam unter www.master-law.de jeder Zeit zur Verfügung.

Stand: Januar 2019

Quelle: http://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder_Judicial


Rechtstipp aus der Themenwelt Immobilienkaufvertrag und dem Rechtsgebiet Grundstücksrecht & Immobilienrecht | Spanisches Recht

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