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Ihr Rechtsanwalt für Baurecht in Frankfurt: Das neue Bauvertragsrecht - Was ist zu beachten?

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Das Werkvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch wurde umfassend reformiert. So wurde nicht nur das Werkvertragsrecht überarbeitet, sondern vier weitere Werkvertragstypen geschaffen. Die neuen Regelungen gelten seit dem 01.01.2018 und beinhalten viele neue Rechte und Pflichten für Bauherren und Unternehmer:

Neuerungen des Werkvertragsrechts

Im Werkvertragsrecht wurde die Abnahme, Abschlagszahlung und Kündigung aus wichtigen Grund neu geregelt.

Berechnung von Abschlagszahlungen

Bei der Berechnung der Abschlagszahlungen gilt nun der Vertragswert der vertraglich geschuldeten Leistung. Das heißt, dass der tatsächliche Mehrwert für den Bauherrn nicht mehr als Maßstab herangezogen wird. Hat also der Unternehmer beispielsweise eine Leistung im Wert von 10.000 Euro erbracht, aber haben diese Leistungen lediglich den Wert des Bauwerks um 5000 Euro erhöht, schuldet der Bauherr trotzdem 10.000 Euro. Neben einer Kündigung aus wichtigem Grund kann auch aus wichtigem Grund eine sogenannte Teilkündigung erfolgen. Eine Teilkündigung ist für jeden abgrenzbaren Teil des geschuldeten Gesamtwerkes möglich.

Besonderer Verbraucherhinweis zur Abnahme

Setzt der Unternehmer eine Frist zur Abnahme, so gilt auch bei Vorliegen wesentlicher Mängel das Werk als abgenommen, wenn der Besteller der Abnahme nicht widerspricht und die Frist abläuft. Gegenüber Verbrauchern muss der Auftragnehmer jedoch darauf in Textform hinweisen, damit es dazu kommt. Als Verbraucher gilt, wenn der Auftrag privaten Zwecken dient, also wenn der Auftraggeber zum Beispiel sein Eigenheim bauen möchte.

Die neuen Vertragstypen

Der Bauvertrag

Als neuer Vertragstyp wurde der Bauvertrag eingeführt. Gegenstand des Bauvertrages ist die Errichtung eines Gebäudes oder sonstige Arbeiten hieran, soweit diese für das Gebäude von wesentlicher Bedeutung sind. Besonderes Merkmal dieses neuen Vertragstypus ist, dass der Auftraggeber nun nach Baubeginn Änderungen der vereinbarten Leistungen anordnen kann.

Vor einer Anordnung muss jedoch der Bauherr versuchen, mit dem Unternehmer innerhalb von 30 Tagen nach Mitteilung der Änderungswünsche eine einvernehmliche Lösung zu finden. Allerdings kann der Unternehmer Änderungen verweigern, wenn diese für ihn unzumutbar sind. Sind die Änderungen für den Erfolg des Vorhabens notwendig, kann der Unternehmer sich nicht auf Unzumutbarkeit berufen.

Der Verbraucherbauvertrag

Der ebenfalls neu geschaffene Verbraucherbauvertrag ist ein Vertrag, den ein Verbraucher als Bauherr mit einem Unternehmer schließt. Diesem steht nun ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet.

Den Unternehmer treffen bei einem Verbraucherbauvertrag umfangreiche Belehrungs- und Informationspflichten. So muss der Bauherr beispielsweise eine umfangreiche Baubeschreibung erhalten. Diese muss unter anderem eine verbindliche Zeitangabe für die Fertigstellung enthalten.

Der Architekten- und Ingenieurvertrag

Bei dem ebenfalls neu geschaffenen Architekten- und Ingenieurvertrag gliedert sich die Leistung des Unternehmers in zwei Phasen: die Planungsphase und die Bauausführung. So hat der Unternehmer vor der Bauausführung eine Planungsgrundlage der Planungs- und Überwachungsziele inklusive Kostenschätzung zu erstellen. Nach Zugang dieser Planungsgrundlage und Kostenschätzung kann der Besteller den Vertrag innerhalb von zwei Wochen kündigen, wobei der Besteller die bisher erbrachten Leistungen zahlen muss.

Der Bauträgervertrag

Als vierter Vertragstypus wurde der Bauträgervertrag gesetzlich verankert. Der Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der nicht nur die Errichtung oder den Umbau eines Hauses zum Gegenstand hat. Stattdessen erwirbt ein Bauunternehmer zugleich den Baugrund, teilt ihn ggf. auf und bebaut ihn. Dieses Paket wird oft bereits vor Baubeginn veräußert. Oder der Bauunternehmer bestellt dem Erwerber alternativ ein Erbbaurecht.

Merkmale des Bauträgervertrags sind, dass zum Beispiel die speziellen Vorschriften des Bauvertragsrechts zur Kündigung und Kündigung aus wichtigen Grund sowie das Anordnungsrecht des Bauherrn und das 14-tägige Widerrufsrecht für Verbraucher nicht gelten. Das heißt, dass Bauherren sich von einem Bauträgervertrag nur sehr schwer wieder lösen können.

Das Baurecht wurde damit erheblich modifiziert. Für Bauherren und Bauträger gelten neue Rechte und Pflichten.

Als Rechtsanwalt für Baurecht, Bauvertragsrecht und Bauträgerrecht stehe ich Ihnen bei weiteren Fragen in unserer Kanzlei für Immobilienrecht in Frankfurt am Main gerne zur Verfügung.


Rechtstipp vom 14.02.2018

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