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Ihre Rechte nach dem Kauf eines mangelhaften Hauses oder einer mangelhaften Eigentumswohnung

Rechtstipp vom 17.02.2019
Rechtstipp vom 17.02.2019

Sollten sich dem Käufer nach dem Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung Mängel zeigen, so besteht oftmals die Frage, welche Rechte ihm oder ihr zustehen können und wie diese gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden können. So bestehen für Sie als Käufer bei einem Schaden bzw. Sachmangel verschiedene Möglichkeiten, Ihre Rechte gegenüber dem Verkäufer geltend zu machen und den Ersatz von Kosten oder Schäden zu verlangen.

Was ist ein Schaden oder Sachmangel?

Ein Sachmangel oder Schaden liegt vor, wenn die Beschaffenheit des Hauses oder der Eigentumswohnung bei der Übergabe nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Hierunter fallen auch später auftretende Schäden. 

Wenn keine Beschaffenheit im Kaufvertrag vereinbart wurde, kommt es auf die vertraglich vorausgesetzte Verwendung der Immobilie an oder auf die gewöhnliche Beschaffenheit von Immobilien gleicher Art an. Ein Sachmangel kann unter anderem in den folgenden Beispielen vorliegen:

  • Mangelhafte Außenabdichtung
  • Hausschwamm oder -bock, Schimmel
  • Asbesthaltige Fassadenverkleidung 
  • Fehlerhafte Heizungsanlage oder Elektroinstallation
  • Feuchtigkeitsschäden oder Undichtigkeit des Daches

Wichtige Fälle zu Sachmängeln an Häusern und Eigentumswohnungen

Besonders zu beachten ist bei Altbauten der Denkmalschutz, da dieser Verhaltens- und Unterlassungspflichten für den Käufer beinhaltet. Wenn der Denkmalschutz dem Käufer verschwiegen wurde, kann ihm ein Schadensersatzanspruch zustehen, denn diese Eigenschaft darf nicht durch den Verkäufer verschwiegen werden, da der Denkmalschutzcharakter ein wesentlicher Bestandteil und eine wesentliche Eigenschaft des Kaufobjekts ist. 

Wenn dieses dennoch verschwiegen wird, stellt das einen Sachmangel dar, da der Käufer für gewöhnlich nicht erwarten kann, dass ein Gebäude unter Denkmalschutz steht. Der Verkäufer, welcher den Denkmalschutzcharakter verschweigt, muss somit die Schäden ersetzen bzw. die Kosten der Sanierung tragen, welche dem Käufer durch das Verschweigen entstanden sind. 

Wenn der Verkäufer Angaben im Kaufvertrag über die aktuell erzielten Mieteinnahmen des Gebäudes macht und diese Einnahmen nach dem Verkauf nicht erreicht werden, kann der Käufer des Gebäudes einen Schadensersatz vom Verkäufer verlangen. Voraussetzung ist, dass die Angaben Vertragsbestandteil sind und eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen. 

Dieses ist der Fall, wenn im Vertrag selbst oder in seinen Anlagen Angaben zum Mieterlös durch den Verkäufer gemacht werden, zum Beispiel durch die Angabe der Monatsnettomiete der Mietparteien. Wenn diese Einnahmen nicht erzielt werden ist ein Sachmangel vorliegend und der derzeitige Eigentümer kann Schadensersatz in der Höhe der Differenz von wirklicher und angegebener Miete verlangen. 

Das Bestehen eines Sachmangels zu früherem Zeitpunkt an dem gekauften Objekt kann den Verkäufer in die Ersatzpflicht zwingen, wenn er diesen Mangel verschwiegen hat. Der ehemalige Eigentümer hat die Pflicht den Käufer über frühere Sachmängel zu informieren, wenn diese Mängel nicht sachgemäß von behoben wurden und erneut ein Schaden eintreten kann. Wenn der Verkäufer die Offenlegung unterlässt und ein Schadenseintritt durch die Offenlegung hätte verhindert werden können, so ist er ersatzpflichtig. 

Von großer Bedeutung ist unter anderem das erneute Auftreten von Feuchtigkeitsschäden und Schäden an der Bausubstanz. Diese müssen offengelegt werden, wenn sie nicht ordnungsgemäß behoben wurden. Der Verkäufer kann deshalb dazu verpflichtet sein dem Käufer den Schaden zu ersetzen, der durch das nicht offenlegen einer unsachgemäßen Mängelbeseitigung erneut eingetreten ist. 

Der Sachmangel kann oftmals dem Verkäufer zurechenbarer sein, wenn eine „gebrauchte“ Immobilie gekauft wird. So ist es wichtig vor der Behebung zu erörtern, wodurch der Schaden eingetreten ist und ob der ursprünglichen Eigentümer diesen ersetzten muss. 

Ihre Ansprüche und Rechte

Die Haftung des Verkäufers aufgrund von Sachmängeln ist üblicherweise in den Kaufverträgen über „gebrauchte“ Immobilien ausgeschlossen. Dennoch können Ihnen immer Rechte aufgrund des Vorliegens von Mängeln am Kaufobjekt zustehen, grade wenn Ihnen ein Mangel verschwiegen wurde, unbeachtlich ob in Ihrem Fall ein Haftungsausschluss vorliegt oder nicht. 

Sollten Sie sich in einer dieser Lagen wiederfinden und ein Mangel an dem Kaufobjekt bestehen kann Ihnen Herr Rechtsanwalt Kaufmann den Rechtsweg für den Schadensersatz bei Mängeln an Haus- und Wohnungseigentum ebnen. Sie können ihn direkt telefonisch kontaktieren.


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