Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Immer noch: doppelt hält besser

(1)

Fristlose und fristgerechte Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses in einer Erklärung wirksam

Ein Wohnungsmietverhältnis kann wegen Zahlungsverzuges zum einen fristlos und gleichzeitig fristgerecht in ein und demselben Kündigungsschreiben gekündigt werden. Der BGH hat dies in seinen Urteilen vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 – nun entschieden. Zuletzt war gegen die Praxis vieler Vermieter, bei Zahlungsverzug des Mieters das Mietverhältnis sowohl fristlos als auch fristgerecht zu kündigen, insbesondere das Landgericht Berlin angetreten und hatte mit einigen Urteilen versucht, die Unwirksamkeit dieser Praxis darzustellen.

Hintergrund dieser Entscheidungen ist folgender:

Befindet sich ein Wohnungsmieter mit gewissen Mieten in Zahlungsrückstand, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Das hat zur Folge, dass der Mieter sofort aus seiner Wohnung auszuziehen hat. Alle zwei Jahre hat der Mieter aber die Möglichkeit, durch Nachzahlung der Mietrückstände innerhalb einer bestimmten Schonfrist diese fristlose Kündigung zu heilen. Mit der Heilung der fristlosen Kündigung wird das Mietverhältnis ohne Weiteres zu den alten Bedingungen fortgeführt, als hätte der Vermieter gar keine Kündigung ausgesprochen. Die Zahlungsrückstände des Mieters, die eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, rechtfertigen auch eine ordentliche und fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses. Anders als bei einer fristlosen Kündigung hat der Mieter aber erst nach Ablauf der vertraglichen bzw. gesetzlichen Kündigungsfrist auszuziehen. Die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses ist nicht heilbar. Sie bleibt auch wirksam, wenn der Mieter die Mietrückstände fristgerecht nachzahlt.

In den dem BGH vorliegenden Fällen waren Mieter von Wohnungen jeweils mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten in Verzug. Diese Rückstände reichten sowohl für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung als auch für den Ausspruch einer fristgerechten Kündigung des Mietverhältnisses aus. Die jeweiligen Vermieter haben sich nicht für eine Kündigung entschieden, sondern das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgerecht gekündigt. Die Mieter haben in beiden Fällen die Zahlungsrückstände innerhalb der Schonfrist bezahlt. Damit wurde die fristlose Kündigung jeweils geheilt. Die Vermieter haben dennoch den Räumungsanspruch in beiden Fällen weiterverfolgt und gegen die Mieter eine Räumungsklage erhoben.

Das Berufungsgericht hat die fristlose Kündigung wegen der Nachzahlung der Mieten innerhalb der Schonfrist für unwirksam erklärt. Die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung wurde ebenfalls für unwirksam erklärt, da das Mietverhältnis zum Zeitpunkt dieser zweiten Kündigung wegen der sofortigen Wirkung der fristlosen Kündigung schon nicht mehr bestanden habe und nicht mehr gekündigt hätte werden können. So entschied das Gericht, dass das Mietverhältnis trotz der zeitgleich ausgesprochenen fristgerechten Kündigung wegen der Heilung der fristlosen Kündigung weiter bestehen würde.

Der BGH bestätigte nun, dass der Vermieter durch den Ausspruch einer gleichzeitigen fristgerechten Kündigung zusätzlich zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses „nur“ zum Ausdruck bringt, dass er an einer Beendigung des Mietverhältnisses weiterhin Interesse hat, auch wenn die fristlose Kündigung durch Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. Damit ist die unter anderem vom Landgericht Berlin ins Leben gerufene Diskussion beendet.

Was bedeutet dies für Vermieter?

Ein Vermieter kann weiterhin – bei Vorliegen der jeweils gesetzlichen Anforderungen – ein Wohnungsmietverhältnis sowohl fristlos als auch fristgerecht in einer Erklärung kündigen. Das Mietverhältnis endet in diesem Fall so oder so, auch wenn der Mieter die Mieten in der Schonfrist nachbezahlt und die fristlose Kündigung unwirksam wird. Der Mieter muss dann nur etwas später, nämlich nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, ausziehen. Diese beiden Kündigungsarten können wirksam verbunden werden.

Sofern Sie als Vermieter bei Zahlungsrückständen das Mietverhältnis nicht wieder aufleben lassen wollen, wäre diese Vorgehensweise zu empfehlen. Wegen der Voraussetzung und der Kündigungsformulierung berate ich Sie gern.

Was bedeutet dies für Mieter?

Ist Ihnen Ihr Mietverhältnis wichtig, erlauben Sie sich soweit wie möglich keine Mietrückstände. Denn auch, wenn Sie diese später nachzahlen: Ist das Mietverhältnis einmal (auch) fristgerecht gekündigt, ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der Nachzahlung der Rückstände nicht mehr möglich, es sei denn, Ihr Vermieter lässt sich auf Verhandlungen ein. Das führt allerdings häufig auch zur Verschlechterung Ihrer mietvertraglichen Bedingungen, wie z. B. zu einer Mieterhöhung. Die Heilung der ordentlichen fristgerechten Kündigung ist abgesehen von Ausnahmen nur möglich, wenn der Mieter nachweisen kann, dass ihn an der Tatsache, dass er die Miete nicht bezahlt hat, kein Verschulden trifft.

Ich berate Sie als Vermieter und Mieter gern und freue mich, wenn Sie auf mich zukommen. Weitere Angaben zur Kanzlei finden Sie in meinem Profil bei www.anwalt.de.

Maya Rosenkranz

Rechtsanwältin


Rechtstipp vom 20.09.2018
aus der Themenwelt Miete und Kaution und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors