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Immobilie ist mangelhaft, wenn Baugenehmigung fehlt

Rechtstipp vom 13.04.2016
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Fehlende baurechtliche Genehmigung ist ein Mangel der verkauften Immobilie

In der Praxis kommt es regelmäßig vor, dass gebrauchte Immobilien verkauft werden, die nicht vollständig baurechtlich genehmigt sind. Selten sind dabei Fälle, in denen überhaupt keine Baugenehmigung vorliegt, dies kann aber vorkommen, wenn es sich um Bauten handelt, die kurz nach dem Krieg errichtet wurden. Häufiger kommt es allerdings vor, dass nur ein Teil des Gebäudes nicht über die notwendige Baugenehmigung verfügt. Dies sind in der Regel nachträglich vorgenommene Änderungen wie z. B. der Ausbau des Dachgeschosses und des Kellers zu Wohnzwecken oder der Anbau eines Wintergartens.

Häufig ist es schwierig für den Käufer, diese Änderungen nachträglich genehmigt zu bekommen, zum einen, wenn die baurechtlichen Voraussetzungen für die Genehmigung nicht vorliegen, zum anderen, weil die Baubehörden bei derartigen Schwarzbauten häufig ungern von einem Recht zum Dispens Gebrauch machen.

Es stellt sich dann die Frage, ob der Käufer gegenüber dem Verkäufer wegen der fehlenden Baugenehmigung Ansprüche geltend machen kann.

Grundsätzlich stellt dabei die fehlende Baugenehmigung schon deshalb einen Mangel dar, weil die Baubehörden jederzeit die Nutzung der Räumlichkeiten untersagen kann (so BGH Urteil vom 30.04.2003, Az. V ZR 100/02, NJW 2003, 2380 f; in letzter Zeit bestätigt durch BGH Urteil vom 12.04.2013 V ZR 266/11).

In rechtlicher Hinsicht problematisch wird die Rechtsdurchsetzung für den Käufer nur unter einem Gesichtspunkt, der auch in der genannten Entscheidung vom 12.04.2013 eine Rolle spielt. Üblicherweise wird beim Verkauf von gebrauchten Immobilien die Sachmängelgewährleistungen des Verkäufers ausgeschlossen, was jedenfalls bei Privatverkäufen möglich ist. Dem Käufer stehen daher nur dann Gewährleistungsansprüche zu, wenn der Verkäufer über den Mangel arglistig getäuscht hat, was der Käufer nachweisen muss. In der Praxis kommt es dann auf die Schwere des Mangels an.

In dem oben genannten Fall z. B. war eine ausgebaute Dachgeschosswohnung verkauft worden. Für den Ausbau lag jedoch keine Baugenehmigung vor. Vielmehr hatte die Ehefrau des Verkäufers eine solche in der Vergangenheit beantragt, der Antrag wurde jedoch zurückgewiesen. Der BGH hat dazu festgehalten, dass der Käufer nachweisen muss, dass der Verkäufer positive Kenntnis von der Tatsache hatte, dass keine Baugenehmigung vorlag. Selbst grob fahrlässige Unkenntnis würde nicht ausreichen.

Potentielle Hauskäufer können dieses Problem umgehen, indem sie im Kaufvertrag eine Garantie des Verkäufers mit aufnehmen, dass das Gebäude ordnungsgemäß errichtet und genehmigt ist. Denn auch in diesem Fall schließt § 444 BGB die Wirksamkeit eines ansonsten vereinbarten Haftungsausschlusses aus.

Sollten Sie hierzu Fragen haben, stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

RA Heiko Effelsberg, LL.M.

Fachanwalt für Versicherungsrecht


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Grundstücksrecht & Immobilienrecht

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