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Immobilie vererbt – und alles verloren: Wie Sie DAS vermeiden
- 4 Minuten Lesezeit
Ein Haus. Ein Testament. Ein ruhiges Gewissen? - Leider nicht.
Immer wieder erlebe ich in meiner Praxis Fälle, in denen Eltern glaubten, mit einem Testament alles richtig gemacht zu haben – und ihre Kinder Jahre später im Chaos zurückblieben:
• Erbstreit.
• Pflichtteilsforderungen.
• Steuerfalle.
• Zwangsversteigerung.
Der Irrtum: Ein einfaches Testament reicht aus.
Die Wahrheit: Es reicht fast nie.
1. Warum ein handgeschriebenes Testament oft mehr schadet als nützt
Viele Eltern setzen sich irgendwann gemeinsam an den Küchentisch und schreiben ihren letzten Willen nieder:
„Wir setzen uns gegenseitig zu Erben ein. Nach dem Tod des Letztversterbenden soll unser Sohn das Haus bekommen.“
Doch was passiert in der Realität?
• Der überlebende Ehepartner ist kein Alleinerbe – die Kinder erben sofort mit.
• Pflichtteilsansprüche werden fällig – sofort und in bar.
• Der Familienfrieden zerbricht, weil nicht alle Geschwister einverstanden sind.
• Das Finanzamt meldet sich – mit einer saftigen Erbschaftsteuerforderung.
Und aus dem sicheren Zuhause wird plötzlich ein Sanierungsfall: juristisch, emotional, wirtschaftlich.
2. Die größten Denkfehler im Erbrecht – und wie man sie vermeidet
„Ich habe ein Testament – damit ist alles klar.“
Falsch. Ein Testament ist nur ein Baustein – oft sogar ein fehlerhafter.
„Wir sind verheiratet – das Haus gehört sowieso mir.“
Falsch. Ohne Güterstandregelung und Testament greift die gesetzliche Erbfolge – und die kann für Überraschungen sorgen.
„Meine Kinder werden sich schon einigen.“
Falsch. Gerade wenn Geld im Spiel ist – und Immobilien zählen dazu – kann selbst die beste Familie zerbrechen.
3. Beispiel aus der Praxis: Ein Haus, vier Kinder, und kein Plan
Ein Ehepaar aus Baden-Württemberg hinterließ ein selbstgeschriebenes Testament. Das Haus – heute ca. 950.000 € wert – sollte an den jüngsten Sohn gehen, „weil er sich immer gekümmert hat“. Die anderen Geschwister sollten „nichts bekommen“.
Das Problem: Zwei der Geschwister forderten sofort ihren Pflichtteil. Der Wert des Hauses wurde neu geschätzt. Der jüngste Sohn hätte über 300.000 € aufbringen müssen – konnte er aber nicht. Die Folge: Teilverkauf. Zwangsversteigerung. Familienbruch.
Mit der richtigen Gestaltung zu Lebzeiten – etwa durch Übertragung mit Nießbrauch, Pflichtteilsverzicht oder Testamentsvollstreckung – wäre dieser Ausgang vermeidbar gewesen.
4. Was viele Eltern nicht wissen – und warum Sie jetzt handeln sollten
Wer eine Immobilie besitzt, muss sich frühzeitig mit der juristisch sauberen Nachfolgegestaltung beschäftigen – nicht erst kurz vor dem Lebensende. Warum?
• Weil Pflichtteilsansprüche selbst dann fällig werden, wenn jemand enterbt wird.
• Weil das Finanzamt bei Immobilien gnadenlos auf Verkehrswerte schaut – nicht auf das, was Sie vor Jahren bezahlt haben.
• Weil jede Verzögerung den Handlungsspielraum verkleinert.
• Und weil „nichts tun“ fast immer teurer wird als kluge Vorsorge.
5. Die besten Gestaltungsmöglichkeiten – juristisch sicher, steuerlich klug
a) Übertragung zu Lebzeiten mit Nießbrauch:
Eltern übertragen das Haus an Kinder, behalten sich aber ein lebenslanges Wohnrecht oder die Mieteinnahmen vor. Das spart Erbschaftsteuer – und schützt trotzdem die eigene Lebensqualität.
b) Pflichtteilsverzichtsverträge:
In bestimmten Konstellationen können enterbte Kinder rechtsverbindlich auf ihren Pflichtteil verzichten – gegen Abfindung oder unter bestimmten Bedingungen.
c) Vorweggenommene Erbfolge mit Steueroptimierung:
Alle zehn Jahre lassen sich hohe Freibeträge steuerfrei nutzen. Wer langfristig plant, spart dem Nachwuchs oft sechsstellige Beträge an Erbschaftsteuer.
d) Testamentsvollstreckung und Teilungsanordnung:
Ein Testament mit kluger Teilungsanordnung und eingesetzter Testamentsvollstreckung verhindert Streit – und schützt das Haus vor Zerschlagung.
6. Was, wenn es schon zu spät ist?
Selbst wenn der Erbfall bereits eingetreten ist, lässt sich oft noch etwas retten. Ich unterstütze regelmäßig Mandanten dabei,
• Pflichtteilsansprüche abzuwehren oder abzufedern,
• das Haus aus der Erbmasse herauszulösen,
• steuerliche Gestaltungsspielräume auszuschöpfen,
• blockierende Miterben zur Auszahlung oder zum Verkauf zu zwingen.
Fazit: Wer nur ein Testament schreibt, lässt zu viel offen. Wer gestaltet, schützt sein Lebenswerk.
Ein Haus ist oft mehr als ein Vermögenswert – es ist Heimat, Sicherheit, Familiensymbol. Umso wichtiger ist es, dieses Erbe zu sichern, bevor es durch juristische Fehler zerschlagen wird.
Ich unterstütze Eigentümer, Familien und Erben dabei, genau das zu verhindern – mit fundierter rechtlicher Analyse, wirtschaftlichem Blick und konkreten Handlungsstrategien.
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Mehr Informationen zu Nachlassplanung und Strategien gibt´s hier:
- Familiengesellschaft gründen
- Erbschaftssteuer legal umgehen
- Nießbrauch richtig gestalten
FAQ – Ihre wichtigsten Fragen zur Immobiliennachfolge
Was passiert mit dem Haus, wenn kein Testament existiert?
Dann greift die gesetzliche Erbfolge – oft mit Miterbengemeinschaft und Pflichtteilsrechten. Das führt fast immer zu Streit.
Kann ich meine Kinder enterben?
Sie können enterben – aber der Pflichtteilsanspruch bleibt bestehen. Nur in engen Ausnahmefällen (z. B. schwere Verfehlungen) kann der Pflichtteil entfallen.
Wie hoch ist die Erbschaftsteuer auf Immobilien?
Das hängt vom Verkehrswert, dem Verwandtschaftsgrad und dem Freibetrag ab. Kinder haben z. B. 400.000 € Freibetrag pro Elternteil. Alles darüber wird versteuert.
Was bringt die Übertragung zu Lebzeiten?
Sie reduziert die spätere Erbschaftsteuer – und kann helfen, Pflichtteilsansprüche zu umgehen oder zu begrenzen.
Wie kann ich meine Immobilie gegen Zugriff Dritter schützen?
Mit Nießbrauch, Wohnrecht, Rückübertragungsrechten und kluger Gestaltung – individuell auf Ihre Familie zugeschnitten. Mehr dazu:- Familiengesellschaft ; - Schutz der Immobilie;- Immobilie
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