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Immobilienerwerb in Polen – Erwerb eines Grundstücks in Polen

Rechtstipp vom 17.10.2017
Rechtstipp vom 17.10.2017

Immer mehr Ausländer (besonders aus Deutschland) haben großes Interesse am Erwerb eines Grundstücks (einer Immobilie) in Polen. Sehr gefragt sind insbesondere Grundstücke an Ostseebädern und Orte an der schönen Masurischen Seenplatte. Viele Deutsche denken für Erholungszwecke an den Erwerb eines Grundstücks in Polen. Es gibt aber auch viele deutsche Mandanten, die ihren Wohnsitz von Deutschland nach Polen verlegen möchten, z. B. wenn sie in Rente gehen. Wie sehen also die rechtlichen Regelungen in Bezug auf den Grundstückserwerb in Polen aus?

Zurzeit können EU-Bürger Grundstücke in Polen grundsätzlich unbeschränkt erwerben. Ausnahme sind jedoch landwirtschaftliche Grundstücke. Vor dem 1. Mai 2016 war es nötig, für den Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch EU-Bürger die Genehmigung des polnischen Innenministers zu erhalten. Derzeit ist die Erteilung der o. g. Genehmigung nicht mehr erforderlich. Der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken in Polen unterliegt aber immer noch erheblichen Beschränkungen, die heute sowohl polnische Staatsbürger als auch Ausländer betreffen. Auf diese Beschränkungen konzertiere ich mich im weiteren Verlauf des Artikels.

Erwerb eines Grundstücks (einer Immobilie) in Polen und der Kaufvertrag

Immobilien können in Polen direkt vom Eigentümer erworben werden – potenzielle Käufer nehmen oft auch Dienstleistungen von polnischen oder deutschen Maklerbüros in Anspruch. Abgesehen davon, von wem wir ein Grundstück kaufen möchten und wer für das ganze Verkaufsverfahren zuständig ist, ist es wichtig, die Einsicht in das Grundbuch vor dem Kauf persönlich zu vorzunehmen. Es muss überprüft werden, ob das gewünschte Grundstück nicht belastet ist und ob es keine Immobiliarzwangsvollstreckung durchgeführt wird. Insbesondere soll überprüft werden, ob das Grundstück mit einer Hypothek, die nach dem polnischen Recht auf jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks übergeht, nicht belastet ist.

Im polnischen Rechtssystem gilt eine Grundbuchvermutung, nach der der Inhalt des Grundbuches mit dem wirklichen Rechtsstand des Grundstücks übereinstimmt. Wenn also keine Hypothek im Grundbuch eingetragen ist, wird vermutet, dass sie nicht bestehe. Polnische Gerichte und Institutionen sind oft dazu verpflichtet, über Änderungen des Rechtsstands des Grundstücks zu informieren und diese dem entsprechenden Grundbuchsgericht unverzüglich zu melden. Aus diesem Grund lässt uns die Einsicht in das Grundbuch alle nötigen Informationen über das gewünschte Grundstück überprüfen und schützt uns vor dem Erwerb des belasteten Grundstücks.

Das polnische Recht bedarf für den Kaufvertrag eines Grundstücks notarieller Beurkundung. Es besteht auch die Möglichkeit, den Vorvertrag abzuschließen, in dem der Termin des Abschlusses des endgültigen (versprochenen) Kaufvertrags und der Preis bestimmt werden. Anders als im deutschen Recht, reicht zur wirksamen Eigentumsübertragung eines Grundstücks nur der Abschluss des Kaufvertrages (natürlich in Form einer notariellen Urkunde) – abgesehen von tatsächlicher Übergabe des Grundstücks und der Bezahlung des im Kaufvertrag bestimmten Kaufpreises. Aus diesem Grund erwarten Verkäufer oft noch vor dem Abschluss des Kaufvertrages zusätzliche Absicherungen.

Dazu gehören insbesondere der Abschluss eines Vorkaufsvertrages und eine bestimmte Anzahlung vom künftigen Kaufpreis. Meiner Meinung nach sollte der Kaufvertrag (bzw. Kaufvorvertrag) auch von einem polnischen Anwalt überprüft werden, besonders wenn der potenzielle Käufer ein Ausländer ist und sich im polnischen Recht nicht gut auskennt. Nach dem Abschluss des Kaufvertrages stellt der Notar entsprechende Anträge, die insbesondere die Eintragung des neuen Eigentümers des Grundstücks betreffen, an das zuständige Grundbuchsgericht, damit das Grundbuch aktualisiert werden kann.

Mit welchen Kosten bei Vertragsabschluss sollten die Käufer eines Grundstücks in Polen rechnen? Diese Kosten hängen von vielen Faktoren ab und sind ohne konkreten Kaufvertrag schwer zu schätzen. Vor allem müssen Notarkosten entrichtet werden, die von dem Preis des erworbenen Grundstücks abhängig sind. Hinzu kommen noch Gerichtsgebühren für die Eintragung ins Grundbuch und notarielle Gebühr für beglaubigte Abschriften des Kaufvertrags. Wenn das Grundstück von einer Privatperson erworben wird, muss der Käufer zusätzlich Steuern auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte in Höhe von 2 % des Marktwerts des Grundstücks bezahlen. Im Fall einer Vermittlung eines Maklers beim Kauf eines Grundstücks kommt auch eine Maklerprovision in Höhe von 2-3 % des Kaufpreises hinzu.

Beschränkungen in Bezug auf landwirtschaftliche Grundstücke

Wie oben erwähnt sieht der polnische Gesetzgeber Beschränkungen für den Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke vor, die sowohl Ausländer (inkl. EU-Einwohner) als auch polnische Staatsbürger betreffen. Die Beschränkungen gelten für landwirtschaftliche Grundstücke, deren Fläche mindestens 0,3 ha beträgt, dies ist im Gesetz über die Gestaltung der Agrarpolitik geregelt. Solche Grundstücke können zurzeit nur von individuellen Landwirten im Sinne des vorerwähnten Gesetzes und anderen in dem Gesetz bestimmten Personen oder Institutionen erworben werden. Zu solchen Personen und Institutionen gehören insbesondere Angehörige des Eigentumsveräußerers und Einheiten der Gebietskörperschaft.

Andere Personen müssen für den Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks die entsprechende Genehmigung vom Generaldirektor des Staatszentrums für Unterstützung der Landwirtschaft erhalten. Zu beachten ist, dass potenzielle Erwerber landwirtschaftlicher Grundstücke landwirtschaftliche Tätigkeit auf dem erworbenen Grundstück durch mindestens 10 Jahre ab dem Erwerb des Grundstücks fortführen müssen und das Grundstück in diesem Zeitraum grundsätzlich nicht veräußert werden darf. Zurzeit ist die Erteilung der o. g. Genehmigung also nur dann möglich, wenn das Grundstück ausschließlich für landwirtschaftliche Zwecke erworben wird. Nach dem aktuellen Rechtsstand ist der Kaufvertrag eines landwirtschaftlichen Grundstücks, der im Widerspruch zu dem vorgenannten Gesetz steht, nichtig und erzeugt keine Rechtswirkungen.

Manchmal kann es auch Schwierigkeiten bereiten festzustellen, ob das konkrete Grundstück als landwirtschaftliches oder nicht-landwirtschaftliches Grundstück eingestuft werden soll. Der Umstand ist von erheblicher Bedeutung, weil vor dem Abschluss des Kaufvertrags eines Grundstücks (einer Immobilie) eindeutig festgestellt werden muss, dass Einschränkungen des o. g. Gesetzes keine Anwendung finden. Deswegen ist es wichtig die Einsicht in den aktuellen Raumordnungsplan der zuständigen Gemeinde nehmen und Einstufung des Grundstücks vor dem Kaufvertrag ausführlich zu überprüfen.

Die Anwaltskanzlei des polnischen Anwalts Krystian Castillo Morales betreut ihre Mandanten umfassend beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie in Polen und steht Ihnen in diesem Bereich gerne zur Verfügung. 


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Agrarrecht, Grundstücksrecht & Immobilienrecht | Polnisches Recht

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