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Immobilienkauf – kein Schadensersatz für Wandrisse in einem betagten Haus!

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Die Entscheidung

Das Landgericht Coburg hat entschieden, dass Wandrisse in einem 45 Jahre alten Haus durchaus hinzunehmen sind und der Käufer der Immobilie deswegen keinen Schadensersatz wegen des Vorliegens eines Mangels verlangen kann (Landgericht Coburg, rechtskräftiges Urteil vom 25.03.2019 - 14 O 271/17).

Der Sachverhalt

Die Kläger kauften im Jahr 2016 von den Beklagten ein Wohnhaus aus den frühen 70er Jahren. Nach der Übergabe entfernten die Käufer im Rahmen von Renovierungsarbeiten die sich im Haus angebrachten Holzverkleidungen und Tapeten. Dabei entdeckten sie zahlreiche Risse in den Wänden.

Zudem fanden die Kläger nach dem Entfernen der Tapete im Dachgeschoss einen Schimmelfleck, der auf ein unfachmännisch repariertes Loch im Dach zurückzuführen war. Dies hatte ein von den Klägern privat beauftragter Gutachter festgestellt.

Die Kläger verlangten im Rahmen der beim örtlich zuständigen Landgericht Coburg eingereichten Klage von den Beklagten die Kosten für die Beseitigung der Risse, den Werklohn für die Reparatur des Daches sowie die Erstattung des Honorars für den privat beauftragten Sachverständigen.

Die beklagten Verkäufer haben als Verteidigung auf das hohe Alter des Hauses verwiesen. Bei einem 45 Jahre alten Haus sei mit den festgestellten Rissen erfahrungsgemäß zu rechnen. Der Schaden am Dach sei den Beklagten nicht bekannt gewesen und deshalb von dem im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss für Sachmängel erfasst. Die Verkäufer hatten im Kaufvertrag versichert, dass ihnen verborgene Mängel nicht bekannt seien.

Die Urteilsgründe

Nach Ansicht des Landgerichts Coburg hatten die Parteien eine besondere Beschaffenheit des Hauses im Kaufvertrag nicht geregelt. Für die Frage, ob überhaupt ein Mangel vorliege, war deshalb auf die übliche Beschaffenheit vergleichbarer Häuser mit ähnlichem Qualitätsstandard und Alter abzustellen.

Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger kam zu dem Ergebnis, dass Risse in geputzten Wandflächen bei einem 45 Jahre alten Haus vollkommen üblich seien. Die allgemeine Lebensdauer des Innenwandputzes sei nach 45 Jahren erreicht oder sogar schon überschritten.

Das Landgericht Coburg stellte somit fest, dass man bei Immobilien dieses Alters davon ausgehen müsse, dass sich im Laufe der Jahre Risse in den Wänden bilden können. Somit kann nicht von einem Mangel gesprochen werden.

Bei dem undichten Dach dagegen hat das Gericht die Auffassung vertreten, dass es sich sehr wohl um einen Mangel handelt. Das Gericht folgte aber der Auffassung der Beklagten, die sich auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen haben. Eine besondere Garantie hatten die Beklagten im Kaufvertrag nicht übernommen. Die Kläger konnten im Gerichtsverfahren auch nicht nachweisen, dass den Beklagten die Undichtigkeit des Daches bekannt war und bei Abschluss des Kaufvertrages von diesen arglistig verschwiegen wurde. Aus diesen Gründen wurde den Klägern auch der Anspruch wegen des undichten Daches verwehrt.

Die Kosten des von den Klägern beauftragten Sachverständigen waren konsequenterweise somit ebenfalls nicht erstattungsfähig.  

Praxistipp

Der Fall macht die Haftungsrisiken für Verkäufer und Käufer deutlich und zeigt wie wichtig es ist, sich vor einer solchen drohenden Haftung effektiv zu schützen. Je nachdem ob Sie als Verkäufer oder Käufer einer Immobilie auftreten ist es ratsam die Gewährleistungs-, Garantie- und Haftungsausschlussklauseln jeweils der eigenen Interessenlage anzupassen und entsprechend exakt zu formulieren. Da Notare grundsätzlich unparteiisch sind, empfiehlt sich eine Beratung durch eine Rechtsanwältin bzw. durch einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages.


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Grundstücksrecht & Immobilienrecht, Kaufrecht

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