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Immobilienkauf: Schon die Reservierungsvereinbarung muss notariell beurkundet werden

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Ein bemerkenswertes Urteil zum Immobilienrecht hat das Amtsgericht München gesprochen. Das Gericht stellte fest, dass auch die Reservierungsvereinbarung für den Kauf einer Immobilie einer notariellen Beurkundung bedarf. Da das Landgericht München die Berufung zurückgewiesen hat, ist das Urteil rechtskräftig (Az.: 191 C 28518/15).

Da es beim Immobilienkauf um beträchtliche Summen geht und viele Fragen zu klären sind, schreibt das Immobilienrecht vor, dass der Kaufvertrag über den Kauf einer Immobilie notariell beurkundet werden muss. Nach der rechtskräftigen Entscheidung des AG München gilt dies auch für eine Reservierungsvereinbarung für den Kauf einer Immobilie.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Besitzer einer Einzimmerwohnung aus München und der ebenfalls aus München stammende Kaufinteressent führten Verkaufsgespräche und unterzeichneten anschließend eine Reservierungsvereinbarung mit einer Reservierungsgebühr von 3000 Euro. In der Vereinbarung wurde u.a. der Verkaufspreis in Höhe von rund 140.000 Euro und die an eine Immobilienfirma zu zahlende Provision festgelegt. Teil der Vereinbarung war auch, dass der Käufer einen Schadensersatz in Höhe der Reservierungsgebühr zu zahlen hat, wenn der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu verantworten hat, nicht zustande kommt.

Kaufvertrag kam nicht zustande

Die Kaufinteressenten zahlten die Reservierungsgebühr. Da sich die Parteien aber nicht über den endgültigen Verkaufspreis einigen konnten, erklärte der Verkäufer die Verhandlungen schließlich für gescheitert. Das Geschäft kam zwar nicht zustande, die Reservierungsgebühr wollte der Verkäufer aber einbehalten. Das Amtsgericht München machte ihm allerdings einen Strich durch die Rechnung und gab der Klage der Kaufinteressenten auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr statt. Schon wegen Formfehlern sei die Reservierungsvereinbarung nichtig. Denn eine notarielle Beurkundung der Vereinbarung sei nötig gewesen, um den Parteien die Bedeutung des Geschäfts vor Augen zu führen und vor übereilten Entscheidungen zu schützen. Insofern erfülle die notarielle Beurkundung nicht nur eine Beratungsfunktion, sondern auch eine Warnfunktion. Unabhängig davon, müsse die Beurkundung in jedem Fall dann erfolgen, wenn die Reservierungsgebühr zehn bis 15 Prozent der vereinbarten Provision übersteigt. In diesem Fall waren es sogar fast 30 Prozent und die maßgeblichen Grenzwerte damit deutlich überschritten, führte das AG München aus.

Reservierungsgebühr setzt Kaufinteressenten unter Druck

Der Formzwang sei auch deshalb erforderlich, da über die Reservierungsgebühr Druck auf die Kaufinteressenten ausgeübt werde, die Immobilie auch zu erwerben, da ansonsten der Verlust des Geldes droht. Der Käufer werde so zum Vertragsabschluss gedrängt und unangemessen benachteiligt. Der Verkäufer sichere sich auf der anderen Seite eine erfolgsunabhängige Vergütung, ohne eine entsprechende Gegenleistung dafür erbringen zu müssen, so das AG München. Die Entscheidung macht deutlich, dass der Veräußerer wohl nur bei maximal 10 % Reservierungsgebühr auf der sicheren Seite sein wird.

Beim Immobilienkauf oder -verkauf sind eine ganze Reihe rechtlicher Gegebenheiten zu beachten. Die bundesweit tätige Wirtschaftskanzlei Rose & Partner LLP. mit Standorten in Hamburg, Berlin und München hat weitere Informationen zum Immobilienrecht unter https://www.rosepartner.de/rechtsberatung/immobilienrecht.html zusammengefasst.

Rechtsanwalt Dr. Philipp Schön

Finanzierung, Aufsichtsrecht, Immobilien

Rose & Partner LLP 


Rechtstipp vom 11.05.2017
aus der Themenwelt Immobilienkaufvertrag und dem Rechtsgebiet Grundstücksrecht & Immobilienrecht

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