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Immobilienkauf und Gewährleistung – worauf man bei der Besichtigung einer Immobile achten sollte

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Wer eine Immobilie erwerben möchte, hat einiges zu beachten – Suche nach dem richtigen Objekt, ggf. Einschaltung eines Maklers und Klärung der Finanzierungsfrage, Notartermin. Zeigen sich nach dem Erwerb der Immobilie dann versteckte Mängel am Objekt, stehen Käufer häufig vor der Frage, welche Rechte sie haben und wie sie diese erfolgreich geltend machen können. Da im notariellen Grundstückskaufvertrag regelmäßig ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wird, können Mängelrechte gegen den Verkäufer nur unter engen Voraussetzungen geltend gemacht werden. Um in einem späteren Mängel- oder Anfechtungsprozess gegen den Verkäufer der Immobilie eine möglichst gute Ausgangssituation zu schaffen, sollten bereits bei der Besichtigung einer Immobilie einige Punkte beachtet werden.

Haftungsausschlüsse im Grundstückskaufvertrag und Arglist

Im notariellen Kaufvertrag wird regelmäßig ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Solche Klauseln sind üblich und grundsätzlich wirksam. Ein vertraglich vereinbarter Ausschuss der Sachmängelhaftung befreit den Verkäufer allerdings nicht von seiner Haftung für arglistig verschwiegene Mängel. Arglist liegt nach der Rechtsprechung dabei vor, wenn der Verkäufer die Unrichtigkeit seiner Angaben kennt oder dies für möglich hält. Es genügt, wenn der Verkäufer, obwohl er mit der möglichen Unrichtigkeit seiner Angaben rechnet, ins Blaue hinein unrichtige Behauptung aufstellt.

Verschweigen relevanter Umstände kann arglistige Täuschung begründen

Verschweigt der Verkäufer dem Käufer relevante Umstände über das Kaufobjekt, stellt dies nur dann eine Täuschung der, wenn den Verkäufer hinsichtlich der verschwiegenen Umstände eine besondere Aufklärungspflicht trifft. Da grundsätzlich jede Partei selbst dafür Sorge zu tragen hat, ihre rechtlichen Interessen wahrzunehmen, besteht allerdings keine allgemeine Pflicht, der anderen Seite im Rahmen von Vertragsverhandlungen alle Umstände offenzulegen, die für die Entschließung des anderen Teils von Bedeutung sein könnten. Eine Aufklärungspflicht besteht jedoch dann, wenn der andere Teil ausdrücklich nachfragt. Nachfragen müssen vollständig und richtig beantwortet werden.

Empfehlung: Fragen Sie bei der Besichtigung nach versteckten Mängeln!

Auch ohne ausdrückliche Nachfrage müssen solche Umstände mitgeteilt werden, die für den anderen Teil offensichtlich von besonderer Bedeutung sind. Wesentliche Mängel darf der Verkäufer der Kaufsache daher nicht verschweigen. Beispielsweise wurde eine solche Aufklärungspflicht ohne ausdrückliche Nachfrage für Feuchtigkeitsschäden von der Rechtsprechung bejaht.

Nachweis der Arglist im Prozess

Aus Sicht eines Immobilienkäufers, der nach Abschluss des Kaufvertrages solche Mängel entdeckt, stellt sich häufig die Herausforderung, dem Verkäufer die Arglist nachzuweisen. Nach allgemeinen zivilprozessualen Grundsätzen ist der Käufer für Umstände, aus denen sich der Arglistvorwurf ergibt, darlegungs- und beweisbelastet. Hier greifen zwar teilweise die Grundsätze der sekundären Darlegungslast, d. h. vereinfacht gesagt, der Verkäufer muss im Prozess dazu vortragen, wann und wie er den Käufer über die relevanten Umstände aufgeklärt hat. Es bleibt jedoch dabei, dass der Käufer beweisen muss, dass der Verkäufer seiner Aufklärungspflicht nicht genügt hat. Im Zivilprozess wird es dann entscheidend darauf ankommen, welche Beweismittel dem Käufer zu stehen.

Die Vernehmung des Käufers selbst wird dabei regelmäßig ausscheiden. Der Käufer ist als Partei des Zivilprozesses nicht Zeuge im Sinne der ZPO. Eine Parteivernehmung ist im Zivilprozess an strenge Voraussetzungen geknüpft. Grundsätzlich kann die beweisbelastete Partei nur mit Zustimmung des Gegners vernommen werden, § 447 ZPO. Der Verkäufer wird hierzu im Prozess seine Zustimmung regelmäßig nicht erteilen. Es ist daher wichtig, dass dem Käufer andere Beweismittel zur Verfügung stehen. In Betracht kommt insbesondere der Zeugenbeweis. Waren bei der Besichtigung allerdings nur die Parteien des späteren Kaufvertrages, also Käufer und Verkäufer anwesend, wird sich der Inhalt der Gespräche bei der Besichtigung häufig nicht sicher nachweisen lassen.

Empfehlung: eine dritte Person zur Besichtigung hinzuziehen

Waren hingegen weitere Personen bei der Besichtigung anwesend, die nicht selbst Partei des Kaufvertrages werden, so können diese im Zivilprozess als Zeugen vernommen werden. Es ist daher zu empfehlen, zu einer Immobilienbesichtigung eine weitere Person, zum Beispiel einen Bekannten oder ein Familienmitglied, das nicht Teil des Kaufvertrages wird, mitzunehmen. Als Zeuge kommt auch der Immobilienmakler in Betracht, der das Grundstück oder die Wohnung vermittelt. Diese Person kann in einem späteren Prozess als Zeuge zu den Gesprächen bei der Besichtigung angeführt werden.

 

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