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Immobilienrecht: Ende der Quotenabgeltungsklausel

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Der BGH hat bereits am 18.03.2015 mehrere Grundsatzurteile zu Schönheitsreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen erlassen, aufgrund derer eine allgemeine Unwirksamkeit jeglicher Quotenabgeltungsklauseln anzunehmen ist. Auch nach Ablauf eines Jahres ist der Beratungsbedarf zu dieser Thematik ungebrochen hoch.

Im Einzelnen:

1. Hintergrund

Die sog. „Quotenabgeltungsklausel“ ist in Mietverträgen häufig ein Bestandteil der Schönheitsreparaturklausel. Das Durchführen von Schönheitsreparaturen obliegt nach den gesetzlichen Regelungen (§§ 535 ff. BGB) grundsätzlich dem Vermieter. Ein Abwälzen dieser Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist aber durch Regelungen im Mietvertrag – sofern wirksam ausgestaltet – möglich. Eine durch den BGH entschiedene Wirksamkeitsanforderung ist insoweit beispielsweise, dass für die Verpflichtung zur Leistung von Schönheitsreparaturen kein starrer Fristenplan vorgesehen werden darf. Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, gilt sie insgesamt als Nichtbestandteil des Mietvertrages.

Verbunden bzw. im Zusammenhang mit der Schönheitsreparaturklausel ist in den Mietverträgen häufig auch eine Quotenabgeltungsklausel normiert. Sind bei der Beendigung eines Mietverhältnisses (partiell) noch keine Schönheitsreparaturen fällig, soll der Mieter aufgrund dieser Klausel an den Vermieter zumindest einen Anteil der zu einem späteren Zeitpunkt erforderlichen Schönheitsreparaturkosten erstatten müssen. Durch diese Regelung soll der Mieter nicht davon profitieren, dass er „zufällig“ genau vor dem Fälligwerden von Schönheitsreparaturen aus der Wohnung auszieht und die Kosten für diese dann kurzfristig später dem Vermieter bzw. dem neuen Mieter zur Last fallen. Diesem im Kern sachgerechten Ergebnis folgt der BGH aus rechtlichen Gründen nicht.

Aufgrund verschiedener rechtlicher Erwägungen sieht er vielmehr Quotenabgeltungsklausel als (wohl) per se unwirksam an. Die an dem AGB-Recht zu messenden Klauseln seien nach dem BGH unter anderem deshalb unwirksam, da sie nicht hinreichend bestimmt/bestimmbar sind. Dies u.a. deshalb, da das Ermitteln der anteiligen Kosten nicht in hinreichend bestimmter Art und Weise möglich sei, da der spätere Umfang der notwendigen Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages noch gar nicht feststeht. Eine allgemeingültige Regelung zu der Berechnung des Kostenanteils sei insoweit nicht möglich.

2. Folgen für die Praxis

1. Neuverträge

Vermietern ist anzuraten, in neuen Mietverträgen prinzipiell keine Quotenabgeltungsklausel mehr zu verwenden. Nicht nur, dass diese Klausel mit großer Wahrscheinlichkeit ohnehin unwirksam wären. Es besteht die darüber hinausgehende Gefahr, dass durch die Quotenabgeltungsklausel die im Übrigen gegebenenfalls wirksame Schönheitsreparaturklausel insgesamt „infiziert“ wird. Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist nämlich nach dem BGH eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit des einen Einzelaspekts zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrages geregelt ist (BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 21/13).

2. Bestandsverträge

Für bereits bestehende Mietverträge stellt sich für Vermieter häufig die Frage, ob sie auf Grundlage der verwendeten Mietverträge von dem Mieter Schönheitsreparaturen bzw. Zahlungen auf eine Quotenabgeltungsklausel verlangen können. Letzteres ist regelmäßig nicht der Fall. Ob das Risiko eines gerichtlichen Verfahrens zur Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen aus nicht geleisteten Schönheitsreparaturen eingegangen werden sollte, hängt demgegenüber maßgeblich von der konkret verwendeten Klausel ab; insbesondere auch davon, ob und in welcher Art und Weise eine Quotenabgeltungsklausel einheitlicher Bestandteil der Schönheitsreparaturklausel war.

Wir beraten Sie hierzu gerne.

Stephan Schuldt

Rechtsanwalt


Rechtstipp vom 24.03.2016
Aktualisiert am 02.03.2017

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