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In außergewöhnlichen Sonderfällen kann der Gewerberaummieter Anpassung des Mietzinses verlangen

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Grundsätzlich ist es ein unumstrittener Grundsatz, dass das Risiko der Rentabilität eines Ladenlokals ausschließlich der Mieter zu tragen hat. Wenn sich sein Geschäft nicht so entwickelt, wie ursprünglich geplant, kann ein Mieter daraus weder eine Mietminderung, noch einen Anspruch auf Vertragsanpassung, noch einen Anspruch auf Vertragsaufhebung herleiten. Zwar führt dies zu oft zu wirtschaftlich nahezu unerträglichen Ergebnissen, wenn beispielsweise ein Gewerberaummieter über viele Jahre Miete für ein Geschäft zahlen muss, welches er überhaupt nicht mehr betreibt, dennoch ist diese Risikoverteilung dem grundliegenden Rechtssatzes „pacta sunt servanda" (Verträge sind einzuhalten) geschuldet.

Das Landgericht München I hatte jetzt über einen diesbezüglich außergewöhnlichen Sonderfall zu entscheiden. Vermietet wurde ein Ladenlokal in einem noch zu errichtenden Gebäudekomplex, in dem der Eigentümer etwas völlig Neues ausprobieren wollte, nämlich die Etablierung eines speziellen auf Busreisen ausgerichteten Reise- und Einkaufszentrums. Diese Projekthaftigkeit wurde auch in dem betreffenden Mietvertrag mit dem Gewerberaummieter in einigen Sätzen erwähnt. Beispielsweise wurde vereinbart, dass sich beide Mietparteien aufgrund der Ungewissheit der Entwicklung des Projektes erforderlichenfalls um einvernehmliche Regelungen bemühen wollten. Das Projekt scheiterte, zunächst waren lediglich 30 % der Gewerbeflächen vermietet, kurze Zeit später wurde das gesamte Projekt insgesamt aufgegeben. Auch der der Entscheidung zu Grunde liegenden Mietvertrag wurde aufgehoben, allerdings forderte der Betreiber von seinem Mieter rückständige Mieten in Höhe von insgesamt 75.000 €.

Das Landgericht war der Ansicht, dass aufgrund der Besonderheiten dieses speziellen Falles ausnahmsweise eine Anpassung des Mietzinses gerechtfertigt wäre („Störung der Geschäftsgrundlage"). Einerseits handelte es sich nicht um eine Vermietung vom Reißbrett im gewöhnlichen Sinne, wie dies regelmäßig bei neu zu erbauenden Einkaufszentren vorkommt, sondern um ein völlig neuartiges Projekt. Andererseits wurde, wenn auch relativ nebulös, im Mietvertrag auf diese Probleme verwiesen mit dem Hinweis, man solle gegebenenfalls einvernehmliche Regelungen finden. Nur aufgrund dessen gab das Landgericht dem Mieter zumindest zur Hälfte Recht und verurteilte ihn lediglich zur Zahlung des hälftigen Rückstandes.

LG München I, Az. 26 O 11715/11, Urteil vom 7.1.2013


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