Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

In einer Wohnung darf ein Mieter wohnen – aber kein Gewerbe betreiben

Rechtstipp vom 09.01.2019
Rechtstipp vom 09.01.2019

Wohnraummietverträge zwischen Mieter und Vermieter werden abgeschlossen, damit der Mieter in den angemieteten Räumen wohnen kann. Wohnen bedeutet, dass der Mieter dort seinen (privaten) Lebensmittelpunkt hat, dass er dort übernachtet, kocht usw. In der Praxis kommt es gelegentlich vor, dass ein Mieter den Wunsch oder das Bedürfnis hat, aus der Mietwohnung seinem Beruf nachzugehen. 

Das ist etwa der Fall, wenn der Mieter einen Teil seiner beruflichen Tätigkeit in der Wohnung erledigen muss. Das ist etwa bei Lehrern, die an ihrem „eigentlichen“ Arbeitsplatz in der Schule häufig nicht die Möglichkeit haben, Klausuren zu korrigieren oder Unterrichtsstunden vorzubereiten der Fall oder bei Arbeitnehmern, welche Teile der Arbeit im „Home-Office“ erledigen können oder müssen. 

Eine berufliche Tätigkeit, welche nach außen nicht wahrnehmbar ist, ist in der Regel nicht problematisch und fällt noch unter den Begriff des „Wohnens“ – jedenfalls dann, wenn hiervon keine Störungen des Hausfriedens ausgehen. Bei „klassischen“ Büroarbeiten ist das in der Regel der Fall.

Etwas anderes ist es, wenn ein Wohnraummieter in seiner Wohnung ein Gewerbe ausübt, welches nach Außen wahrnehmbar ist, mit Kundenbesuchen einhergeht und geeignet ist, die anderen Hausbewohner zu stören. Eine solche Tätigkeit ist – jedenfalls ohne Zustimmung des Vermieters – unzulässig und kann – und das ist besonders gefährlich – zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führen.

In einem aktuellen Fall des AG München (AG München, Urt. v. 30.11.2018, Az. 423 C 8953/17) hat der Mieter einer Doppelhaushälfte einen „Skiservice“ betrieben. Der „Skiservice“ war nach außen wahrnehmbar und wurde sogar in der Lokalpresse beworben. 

Der Vermieter forderte den Mieter zunächst auf, den Betrieb einzustellen. Als das nicht geschah, wurde der Mietvertrag vom Vermieter gekündigt. Nachdem der Mieter nicht auszog, erhob der Vermieter eine Räumungsklage gegen den Mieter.

Das Amtsgericht München gab dem Vermieter Recht. Der Betrieb eines „Skiservices“, der äußerlich wahrnehmbar ist und zudem sogar noch in der Presse beworben wird, kann nicht mehr unter den Begriff des Wohnens subsumiert werden. Es handelt sich um einen Gewerbebetrieb, welcher in einem Wohnhaus nicht geduldet werden muss. Der Mieter musste aus dem Haus ausziehen.

Zwar kann bei einem nicht störenden Betrieb der Vermieter im Einzelfall verpflichtet sein, dem Mieter den Betrieb zu gestatten, das ist aber nur dann der Fall, wenn der Betrieb den Wohnzweck nicht verändert, andere Mieter nicht stört und das Mietobjekt sich hierdurch nicht übermäßig abnutzt. Das ist bei einem „Skiservice“ evident nicht der Fall. Der Betrieb war auf Laufkundschaft ausgerichtet. 

Da Ski und Snowboards in der Regel mit dem Auto gebracht werden, entsteht durch den Betrieb ein erhöhtes Verkehrsaufkommen. Zudem bestehe die Gefahr der übermäßigen Abnutzung des Mietobjekts.

Das Urteil zeigt einmal mehr: Die gewerbliche Tätigkeit in einer Mietwohnung sollte, wenn diese äußerlich wahrnehmbar und jedenfalls nicht völlig störungsfrei ist, nie ohne die Erlaubnis des Vermieters aufgenommen werden. Wer hier als Mieter ohne die erforderliche Erlaubnis agiert, riskiert eine Kündigung. 

Zwar kann der Vermieter verpflichtet sein, eine entsprechende Genehmigung zu erteilen, allerdings sollte diese vorab eingeholt werden. Ob man als Mieter einen Anspruch auf eine Erlaubnis des Vermieters hat oder nicht ist immer eine Frage des Einzelfalls. Hier kann es sinnvoll sein, sich vorab Rechtsrat einzuholen. 

Eine Sache sollte man als Mieter jedoch in keinem Fall machen: Den Vermieter vor „vollendete Tatsachen“ stellen – so ist Ärger vorprogrammiert, der das Mietverhältnis unnötig belastet.


Rechtstipps aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors

Damit Sie wissen, wann Sie im Recht sind

Neue Urteile, hilfreiche Tipps und Kurioses im wöchentlichen anwalt.de-Newsletter.