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Instandhaltung und Instandsetzung bei Gewerberaummiete

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Überwälzung von Instandhaltungspflichten auf Mieter

Auch im Rahmen von Gewerberaummietverträgen stellt sich die Frage, wer für die Instandhaltung und Instandsetzung zuständig ist. Grundsätzlich handelt es sich hierbei um eine Pflicht des Vermieters. Da aber im Rahmen der Gewerbemiete eine größere Vertragsfreiheit herrscht, kann diese Pflicht auf den Mieter umgewälzt werden. Entsprechende Klauseln werden generell auch in Formularmietverträgen aufgenommen.

Wirksamkeit von Formularklauseln

Es stellt sich dann die Frage, wann solche Formularklauseln wirksam sind. Hierzu hat sich eine umfassende Rechtsprechung herausgebildet. Generell ist eine vollständige Umwälzung der Erhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf den gewerblichen Mieter unwirksam. Es wird in solchen Fällen von einer nichtigen Klausel gesprochen. Wirksam ist eine Klausel hingegen, wenn der gewerbliche Mieter Instandsetzungen und Erhaltungsmaßnahmen, die durch seinen Mietgebrauch verursacht sind, übernehmen muss. Dies gilt vor allem für das Rauminnere. Vorsicht ist bei der Formulierung von solchen Formularklauseln angebracht. So ist eine Klausel, welche die Beseitigung von anfänglichen Mängeln der Mietsache dem Mieter auferlegt, unwirksam. Im Einzelnen ist es notwendig, bei der Abfassung von solchen Klauseln die Rechtsprechung zu berücksichtigen. Andernfalls riskiert man, dass hinterher Streit darüber besteht, wer die Kosten solcher teuren Maßnahmen tragen muss.

Individualvereinbarungen

Selbstverständlich bleibt es den Parteien unbenommen, individuelle Regelungen zu diesem Themenkomplex zu finden. Solche sind im Hinblick auf deren Wirksamkeit im Vergleich zu Formularklauseln weniger anfällig. Dies bedeutet, dass den Parteien ein größerer Spielraum zugestanden wird. Gleichwohl ist eine individual abgeschlossene Abrede, wonach der Mieter sämtliche Instandsetzungen und Erhaltungsmaßnahmen tragen muss, ebenfalls unwirksam. Für die Wirksamkeit der Umwälzung ist es von Vorteil, wenn für den Mieter im Rahmen der Miethöhe eine Gegenleistung wertmäßig einfließt. Dies bedeutet, dass die Erhaltungspflicht sich im Rahmen der Miete widerspiegeln muss. Der Mieter zahlt insofern eine kleinere Miete, womit die Erhaltungspflicht abgegolten wäre. Aber auch hier ist Vorsicht geboten. Es kommt – wie stets – auf die genaue Formulierung an.

Ich helfe Ihnen gerne bei der Überprüfung und Erstellung von solchen Klauseln. Hierzu berate ich Sie gerne bundesweit. Sie können mich telefonisch oder per E-Mail erreichen.


Rechtstipp vom 14.03.2018
aus der Themenwelt Gewerbemietvertrag und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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