Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Investieren in tschechische Immobilien, Teil 1

Rechtstipp vom 09.02.2019
(1)
Rechtstipp vom 09.02.2019
(1)
  • Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen
  • Was ist beim Kauf von Immobilien in Tschechien zu beachten?

1. Erwerb von Immobilien in Tschechien

Tschechische Immobilien können frei von deutschen Privatpersonen oder Gesellschaften erworben werden. Der Erwerb von tschechischen Liegenschaften kann direkt erfolgen oder mittelbar durch eine juristische Person mit dem Sitz in Tschechien, deren Anteile entweder zur Gänze oder teilweise im Eigentum des (wirtschaftlich betrachtet) eigentlichen Käufers (deutsche Privatperson oder Gesellschaft) stehen. 

Der Erwerb einer tschechischen „ready-made“-Gesellschaft oder Gründung einer neuen tschechischen Gesellschaft kostet in der Regel samt der damit zusammenhängenden Rechtsberatung zwischen 1.000 EUR bis 1.500 EUR. 

Die deutschen Investoren können also das Eigentumsrecht zu Liegenschaften in Tschechien uneingeschränkt erwerben. Dies gilt auch für Grundstücke, die zum landwirtschaftlichen, bzw. forstwirtschaftlichen Bodenfonds gehören.

Die Kosten für die Vorbereitung des Kaufvertrages, treuhändische Aufbewahrung des Kaufpreises bei einem Rechtsanwalt und eine rechtliche Prüfung der zu erwerbenden Immobilie betragen in der Regel zwischen 1.000 EUR bis 2.000 EUR, jeweils nach Komplexität des Eigentumserwerbs.

1.2. Zeitpunkt des Eigentumserwerbs von tschechischen Liegenschaften

Der Erwerbsvorgang vollzieht sich in Tschechien in zwei Akten. Nach Errichtung eines Kaufvertrages (Titel) wird das Eigentumsrecht durch Eintragung im zuständigen Liegenschaftskataster (Modus) konstitutiv übertragen. Bei unbeweglichen Sachen findet also ein Eigentumsübergang dann statt, wenn der neue Eigentümer ins tschechische Grundbuch eingetragen wird. Pro Antrag ist dem Katasteramt eine Verwaltungsgebühr von EUR 40 zu zahlen.

Im Weiteren ist grundsätzlich eine notarielle Unterschriftenbeglaubigung erforderlich, damit die Eintragung ins Grundbuch durchgeführt werden kann, ohne dass ein Nachweis der Identifikation der unterzeichneten Personen im Rahmen des Eintragungsverfahrens im Nachhinein vorgelegt werden muss.

1.3. Abwicklung der Kaufpreiszahlung

Der Kaufpreis und die Art und Weise seiner Festlegung ist ein wesentliches Erfordernis jedes Kaufvertrages. Die Parteien vereinbaren die Art der Kaufpreisentrichtung individuell, häufig ist die Einbeziehung eines Rechtsanwalts, bzw. der Bank oder des Notars für die treuhändische Aufbewahrung des Kaufpreises bis zum Zeitpunkt der Eintragung des neuen Eigentümers ohne jegliche Mängel oder laufende Verfahren. Diese Vorgehensweise bietet eine erforderliche Sicherheit sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer.

1.4. Due Diligence und Haftungsabsicherung beim Liegenschaftserwerb

Neben der Prüfung des rechtlichen Eigentümers der Liegenschaft auf Grund des aktuellen Grundbuchsauszuges ist auch von Bedeutung, die Existenz allfälliger Pfandrechte, dingliche Lasten bzw. anderer Mängel bezüglich des Kaufgegenstandes zu prüfen. Mindesterfordernis ist die Aufnahme einer entsprechender Bürgschaftsklausel des Verkäufers in den Liegenschaftskaufvertrag. Aufgrund dieser Erklärung haftet der Verkäufer gegenüber dem Käufer für allfällige Rechtsmängel der verkauften Liegenschaft.

Der Grundbuchauszug kann auch über Internet abberufen werden (EUR 2 pro Seite) und die Grundinformationen (Identifikation des Eigentümers, laufende Verfahren usw.) können sogar kostenlos im Internet gefunden werden (https://www.cuzk.cz/en).

Durch den neuen bürgerlichen Gesetzbucht wurde auch der „Gute Glaube“ beim Eigentumserwerb von tschechischen Immobilien gestärkt. Mit dem Begriff des „Guten Glaubens“ wird eine Situation umschrieben, in welcher beispielsweise der Verkäufer nicht zum Verkauf einer Sache berechtigt war, der Käufer allerdings von der fehlenden Berechtigung nichts wusste. 

In bestimmten Fällen kann die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts trotz der fehlenden Verfügungsbefugnis angenommen werden, wenn der Käufer nämlich davon ausgehen durfte, dass der Verkäufer verfügungsberechtigt war.

Im neuen tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuch ist die widerlegbare Vermutung geregelt, dass die in einem öffentlichen Register eingetragene Person grundsätzlich auch über die betreffende Sache verfügen darf. Diese Regel ist insbesondere beim Erwerb von Immobilien von besonderer Bedeutung, da in der Regel vor dem Erwerb überprüft wird, ob der Verkäufer und die im Grundbuch eingetragene Person personenidentisch sind.

Ausländische Versicherungsgesellschaften bieten auch Versicherung des Eigentums an tschechischen Immobilien (Title Insurance). Bei Transaktionen mit höherem Wert oder die durch Banken finanziert werden ist eine Title Insurance ziemlich üblich.

1.5. Unterschiedlicher Eigentümer von Gebäuden und den darunterliegenden Grundstücken in Tschechien

Das bisherige tschechische Sachenrecht ging davon aus, dass ein Gebäude und ein Grundstück rechtlich betrachtet zwei selbständige Sachen darstellen und somit auch separat voneinander erworben werden können.

Durch das neue tschechische Bürgerliche Gesetzbuch wurde seit dem Jahr 2014 wieder der Grundsatz „superficies solo cedit“ nach ca. 64 Jahren eingeführt. Dieser Grundsatz besagt, dass Sachen, die mit einem Grundstück untrennbar verbunden werden, rechtlich zu einem Teil dieses Grundstücks werden. 

Aus diesem Grundsatz folgt, dass Gebäude und andere mit einem Grundstück untrennbar verbundenen Objekte nicht mehr als selbständige Sachen zu betrachten sind, sondern ein Bestandteil des Grundstücks darstellen, auf dem sie sich befinden. Eine separate Übertragung des Eigentums an einem Grundstück beziehungsweise einem Gebäude, ohne gleichzeitig auch das Eigentum an einem darauf befindlichen Gebäude beziehungsweise dem Grundstück zu erwerben, ist somit grundsätzlich nicht mehr möglich. 

Das Eigentum an diesen Sachen kann prinzipiell nur noch gemeinsam erworben werden. Nicht als untrennbar mit dem Grundstück verbundene Bauwerke werden durch das Gesetz allerdings die sogenannten „temporären Gebäude“ angesehen.

Im Vergleich zum ausländischen Rechtsraum war also bisher eine Eigenart des tschechischen Immobilienrechts, dass die Eigentümer von Gebäuden in vielen Fällen von den Eigentümern der darunterliegenden Grundstücke verschieden sind. 

Daher kommt es in Tschechien derzeit noch sehr häufig vor, dass der Grundstückseigentümer und der Gebäudeeigentümer personenverschieden sind. Das neue tschechische Zivilgesetzbuch hat deshalb ein Vorkaufsrecht an den auf ihren Grundstücken befindlichen Gebäuden eingeräumt.

1.6. Miteigentum und das gesetzliche Vorkaufsrecht in Tschechien

Gemäß dem neuen Bürgerlichen Gesetzbuch genießen Miteigentümer ein wechselseitiges gesetzliches Vorkaufsrecht (mit gewissen Ausnahmen).

2. das tschechische Grundbuch (Liegenschaftskataster)

Das tschechische Liegenschaftskataster ist ein öffentliches Verzeichnis, in das jedermann auch ohne Nachweis eines rechtlichen Interesses Einsicht gewährt wird und Auszüge aus dem Kataster auf Antrag angefertigt werden.

In das tschechische Liegenschaftskataster einzutragen sind Eigentums-, Pfand-, Vorkaufsrechte und dingliche Lasten. Rechte, die von Gesetzes wegen entstanden oder erloschen, mit Beschluss eines staatlichen Organs, durch Zuspruch des Lizitators in einer öffentlichen Versteigerung, durch Ersitzung, durch Zuwachs und Bearbeitung, werden durch Vermerk auf der Grundlage der durch die staatlichen Organe erstellten Urkunden sowie anderer Urkunden eingetragen, die nach gesonderten Vorschriften die Rechtsverhältnisse bestätigen oder beglaubigen.

Das tschechische Katasteramt kennzeichnet im tschechischen Kataster spätestens an dem Arbeitstag, der der Zustellung der Urkunde nachfolgt, auf deren Grundlage die Eintragung in das Kataster durchgeführt wird, dass die Rechtsverhältnisse durch die Änderung betroffen sind. 

Derjenige, der von einer Eintragung im Liegenschaftskataster ausgeht, ist in gutem Glauben, dass der im Kataster eingetragene Stand dem tatsächlichen Stand entspricht, es sei denn, er hätte wissen müssen, dass der Stand der Eintragung im Kataster nicht der Tatsache entspricht. 

Nach Einleitung des Verfahrens vor dem tschechischen Katasteramt wird jegliche Verfügung über die Immobilien für 20 Tage verboten und unmöglich. Das Katasteramt informiert alle Beteiligten (insbesondere den aktuellen Inhaber der Immobilie) über die Einleitung des Verfahrens betreffend die gegenständlichen Immobilien.

Durch diese Blockierung soll den Eigentümer entsprechende Rechtsschritte gegen ein eventuelles unerlaubtes Verfügen über die Immobilie einzuleiten. Alle Personen haben zugleich die Möglichkeit bei tschechischen Katasteramt eine E-Mail Notifikation über eventuelle Änderungen betreffend tschechische Immobilien für EUR 8 pro Jahr zu bestellen.

Das Katasteramt prüft jeweils die Berechtigung des Eigentümers, über den Gegenstand des Rechtsgeschäftes zu verfügen, mit Hinsicht auf das Prinzip des Schutzes des öffentlichen Glaubens nach den im Liegenschaftskataster eingetragenen Angaben, auch durch Prüfung der Korrektheit dieser früher durchgeführten Eintragungen gemäß dem durch diesen Eigentümer nachgewiesenen ursprünglichen Erwerbstitel (z. B. Kauf- bzw. Schenkungsvertrag). 


Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors