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Investieren in tschechische Immobilien – Teil 2

Rechtstipp vom 12.02.2019
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Rechtstipp vom 12.02.2019
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Investieren in tschechische Immobilien – rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen Teil 2

Was ist beim Kauf von Wohnung oder Gewerberaumes in Tschechien zu beachten?

1. KAUF EINER WOHNUNG ODER EINES GEWERBERÄUMES IN TSCHECHIEN

1.1. Wohnungseigentum in Tschechien

Wohnungen oder Gewerberäume in einem Gebäude können, falls diese im Liegenschaftskataster eingetragen sind, ähnlich wie die sonstigen Immobilien übertragen werden. Das Wohnungseigentum in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Teilen des Hauses wird durch Eintragung in das tschechische Liegenschaftskataster übertragen. Tschechische Wohnungen oder Gewerberäume können also frei von deutschen Privatpersonen oder Gesellschaften erworben werden. Der Erwerb von tschechischen Liegenschaften kann direkt erfolgen oder mittelbar durch eine juristische Person mit Sitz in Tschechien, deren Anteile entweder zur Gänze oder teilweise im Eigentum des (wirtschaftlich betrachtet) eigentlichen Käufers (deutsche Privatperson oder Gesellschaft) stehen. Der Erwerb einer tschechischen „ready-made“-Gesellschaft oder Gründung einer neuen tschechischen Gesellschaft kostet in der Regel samt der damit zusammenhängenden Rechtsberatung zwischen 1.000 EUR bis 1.500 EUR. 

Die Kosten für die Vorbereitung des Kaufvertrages, treuhändische Aufbewahrung des Kaufpreises bei einem Rechtsanwalt und eine rechtliche Prüfung der zu erwerbenden Wohnung oder Gewerberaumes betragen in der Regel zwischen 1.000 EUR bis 2.000 EUR, jeweils nach Komplexität des Eigentumserwerbs.

1.2. Zeitpunkt des Eigentumserwerbs von tschechischen Wohnungen oder Gewerberäume

Der Erwerbsvorgang vollzieht sich in Tschechien in zwei Akten. Nach Errichtung eines Kaufvertrages (Titel) wird das Eigentumsrecht durch Eintragung im zuständigen Liegenschaftskataster (Modus) konstitutiv übertragen. Bei unbeweglichen Sachen findet also ein Eigentumsübergang dann statt, wenn der neue Eigentümer ins tschechische Grundbuch eingetragen wird. Pro Antrag ist dem Katasteramt eine Verwaltungsgebühr von EUR 40 zu zahlen.

Im Weiteren ist grundsätzlich eine notarielle Unterschriftenbeglaubigung erforderlich, damit die Eintragung ins Grundbuch durchgeführt werden kann, ohne dass ein Nachweis der Identifikation der unterzeichneten Personen im Rahmen des Eintragungsverfahrens im Nachhinein vorgelegt werden muss.

1.3. Abwicklung der Kaufpreiszahlung

Der Kaufpreis und die Art und Weise seiner Festlegung ist ein wesentliches Erfordernis jedes Kaufvertrages. Die Parteien vereinbaren die Art der Kaufpreisentrichtung individuell, häufig ist die Einbeziehung eines Rechtsanwalts, bzw. der Bank oder des Notars für die treuhändische Aufbewahrung des Kaufpreises bis zum Zeitpunkt der Eintragung des neuen Eigentümers ohne jegliche Mängel oder laufende Verfahren. Diese Vorgehensweise bietet eine erforderliche Sicherheit sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer.

1.4. Due Diligence und Haftungsabsicherung

Neben der Prüfung des rechtlichen Eigentümers der Wohnung oder des Gewerberaumes aufgrund des aktuellen Grundbuchsauszuges ist auch von Bedeutung, die Existenz allfälliger Pfandrechte, dingliche Lasten bzw. anderer Mängel bezüglich des Kaufgegenstandes zu prüfen. Mindesterfordernis ist die Aufnahme einer entsprechenden Bürgschaftsklausel des Verkäufers in den Liegenschaftskaufvertrag. Aufgrund dieser Erklärung haftet der Verkäufer gegenüber dem Käufer für allfällige Rechtsmängel der verkauften Liegenschaft.

Der Grundbuchauszug kann auch über Internet abberufen werden (2 EUR pro Seite) und die Grundinformationen (Identifikation des Eigentümers, laufende Verfahren usw.) können sogar kostenlos im Internet gefunden werden (https://www.cuzk.cz/en). 

Durch das neue Bürgerliche Gesetzbuch wurde auch der „Gute Glaube“ beim Eigentumserwerb von tschechischen Wohnungen oder Gewerberäume gestärkt. Mit dem Begriff des „Guten Glaubens“ wird eine Situation umschrieben, in welcher beispielsweise der Verkäufer nicht zum Verkauf einer Sache berechtigt war, der Käufer allerdings von der fehlenden Berechtigung nichts wusste. In bestimmten Fällen kann die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts trotz der fehlenden Verfügungsbefugnis angenommen werden, wenn der Käufer nämlich davon ausgehen durfte, dass der Verkäufer verfügungsberechtigt war.

Im neuen tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuch ist die widerlegbare Vermutung geregelt, dass die in einem öffentlichen Register eingetragene Person grundsätzlich auch über die betreffende Sache verfügen darf. Diese Regel ist insbesondere beim Erwerb von Wohnungen oder Gewerberäume von besonderer Bedeutung, da in der Regel vor dem Erwerb überprüft wird, ob der Verkäufer und die im Grundbuch eingetragene Person personenidentisch sind.

Ausländische Versicherungsgesellschaften bieten auch Versicherung des Eigentums an tschechischen Immobilien (Title Insurance). Bei Transaktionen mit höherem Wert oder die durch Banken finanziert werden, ist eine Title Insurance ziemlich üblich.

1.5. Errichtung einer Wohnung oder Gewerberaumes

Der Gebäudeeigentümer ist auch berechtigt, durch eine Erklärung das Gebäude in Wohnungen oder Gewerberäume teilen und diese ins Liegenschaftskataster eintragen. Wesentliche Erfordernisse dieser Erklärung sind insbesondere die Bezeichnung des Gebäudes, die Nummer der Wohnungseinheit, einschließlich ihrer Benennung bzw. der Beschreibung dessen, wo sie sich im Gebäude befindet, die Beschreibung der Einheiten, deren Zubehör, die Bodenfläche und die Beschreibung ihrer Ausstattung, die Bezeichnung des Grundstückes, welches Gegenstand der Eigentumsübertragung ist, die Regeln für das Beitragen der Miteigentümer des Hauses für die mit der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung der Gemeinschaftsräume des Hauses, gegebenenfalls des Hauses als Ganzes verbundenen Ausgaben, und die Regeln für die Verwaltung der Gemeinschaftsräume des Hauses, bzw. des Hauses als Ganzes, einschließlich der Bezeichnung der mit der Hausverwaltung beauftragten Person, die Rechte und Pflichten bezüglich des Gebäudes, dessen Gemeinschaftsräume und die Rechte zum Grundstück, die vom Gebäudeeigentümer auf die Eigentümer der Wohnungseinheiten übergehen. Darüber hinaus hat der Gebäudeeigentümer in einer Erklärung die gemeinschaftlichen Räumlichkeiten des Gebäudes zu bestimmen und die Eigentumsanteile der Wohnungseigentümer an den Gemeinschaftsräumen des Gebäudes festzulegen, wobei das Gesetz dem Eigentümer die Festlegung ermöglicht, dass einige Gebäudeteile nur einigen Wohnungseigentümern gemeinsam zur Verfügung stehen. Gemeinschaftliche Räumlichkeiten des Gebäudes sind diejenigen Teile des Hauses, die der gemeinschaftlichen Nutzung vorbehalten sind. Die Miteigentumsanteile werden im Verhältnis der Bodenfläche der Wohnungseinheit zur Bodenfläche aller Einheiten im gesamten Hause bestimmt. Der Miteigentumsanteil des Wohnungseigentümers bezüglich des Grundstückes hat dem Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Räumlichkeiten des Gebäudes zu entsprechen. 

1.6. Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümer bilden eine sog. Wohnungseigentümergemeinschaft, die eine juristische Person ist, und die befähigt ist, Rechte auszuüben, und sich in allen, mit der Verwaltung, dem Betreiben und der Instandhaltung der gemeinschaftlichen Räume des Hauses verbundenen Angelegenheiten verpflichten kann. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird als Person im Handelsregister eingetragen (https://www.justice.cz/).

Die Gemeinschaft entsteht in einem Haus mit mindestens 5 Einheiten, von denen mindestens drei im Eigentum dreier verschiedener Eigentümer sind, und zwar am Tage der Zustellung der Urkunde mit dem Vermerk der Einverleibung in das Liegenschaftskataster oder einer anderen Urkunde, die durch das zuständige staatliche Organ die Eigentumsverhältnisse bezüglich der Einheit bestätigt, an den letzten dieser Eigentümer. 

Die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft entsteht und erlischt gleichzeitig mit der Übertragung oder dem Übergang des Wohnungseigentums. Die Miteigentümer der Einheit sind gemeinsame Mitglieder der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft hat mindestens einmal jährlich eine Versammlung abzuhalten.

1.7. Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer in Tschechien

Der Wohnungseigentümer beteiligt sich an der Verwaltung des Gebäudes im Umfange, der seinem Miteigentumsanteil an den Gemeinschaftsräumen des Hauses entspricht, sofern durch die Wohnungseigentümer nicht anders vereinbart. Die Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes bzw. die Instandhaltung der Gemeinschaftsräume und Flächen tragen alle Wohnungseigentümer anteilig im Verhältnis zu ihren Miteigentumsanteilen, sofern eine abweichende Regelung nicht getroffen wird. Die Wohnungseigentümer haften für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft im Verhältnis, das der Größe der Miteigentumsanteile an den Gemeinschaftsräumen des Hauses entspricht.

Die Wohnung kann frei vermietet werden und die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Verfügung über die Wohnung bzw. des Gewerberaumes nicht beschränken.


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