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Investitionsrisiken des Mieters bei Logistikimmobilien

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Logistikimmobilien: Investitionsrisiken – kann der Mieter Rechte aus Beschreibungen des Mietobjekts in der Präambel eines Mietvertrages ableiten?

Das Problem

Jeder Investor und Geschäftsmann trägt das Risiko seiner Gewinnerwartungen oder der Amortisation seiner Investitionen selbst. Dieser Grundsatz ist in der freien Wirtschaft jedem bekannt. Wie sieht die Lage aber aus, wenn sich in einem Logistikimmobilienmietvertrag, etwa in der Präambel, Beschreibungen zum Umfeld der Mietsache finden, wie z. B. die erwartete Anzahl von umgeschlagenen Containern in einem Hafen? In der Praxis führt dies auf Mieterseite fälschlicherweise häufig zu der Vorstellung, dass der Vermieter für das Bestehen dieser Eigenschaften haftet.

Rechtslage

Hier wird der Mieter jedoch oftmals durch die Rechtsprechung enttäuscht. Der Mieter kann Gewährleistungsrechte im Mietrecht nur dann geltend machen, wenn Mängel vorliegen oder sogenannte zugesicherte Eigenschaften fehlen, die in der Mietsache selbst liegen bzw. eine unmittelbare Beeinträchtigung oder Einwirkung auf die Mietsache haben. Die Mieterstruktur wirkt sich jedoch lediglich mittelbar aus, sodass der BGH (vgl. z. B. BGH vom 26.05.2004, XII ZR 149/02 und BGH vom 21.9.2005, XII ZR 66/03) Ansprüche des Mieters regelmäßig ablehnt. Denn in aller Regel wird der Vermieter lediglich Vermarktungsanpreisungen oder Beschreibungen des Zustands bei Vertragsschluss in den Vertrag aufnehmen, aber keine verbindlichen Zusagen gegenüber dem Mieter.

Die Lösung

Diese liegt zugunsten des Mieters in der individuellen Vertragsgestaltung. Wenn es dem Mieter darauf ankommt, dass der Vermieter einen Teil seines Geschäftsrisikos, nämlich das Verwendungsrisiko des Mietobjekts, übernimmt, so bedarf dies einer ausdrücklichen Vereinbarung. Eine allgemeine Beschreibung in der Präambel reicht hierzu, wie mittlerweile vielfach vom BGH entschieden, nicht aus. Darüber sollten die Rechtsfolgen für den Nichteintritt der garantierten Erwartungen individualvertraglich, wie etwa Schadensersatz, Mietminderungsrechte oder Sonderkündigungsrechte, geregelt werden.

Darüber hinaus raten wir, in diesem Zusammenhang auch vertraglich zu berücksichtigen, wie die Zusicherungen des Vermieters abgesichert werden können. Denn oftmals kommt es dem Mieter nicht allein darauf an, mögliche Folgeschäden ersetzt zu bekommen. Gerade im Logistikbereich ist es für den Mieter wesentlich, dass er das Mietobjekt planbar und uneingeschränkt gewinnbringend nutzen kann, da es andernfalls zu gravierenden Folgeproblemen gegenüber den Drittvertragspartnern des Mieters führt.

Im Gegensatz dazu sollte bei einer Beratung der Vermieterseite tunlichst darauf geachtet werden, dass eine solche erweiterte Haftung des Vermieters ausgeschlossen oder eingeschränkt wird.

Unsere Lösung: das juristische Systemprodukt Logimiet®

Wir konfigurieren und gestalten – für Sie als Eigentümer (bzw. Investor) oder Nutzer einer Logistikimmobilie – einen individuell optimierten Vertrag (z. B. einen Logistikimmobilien-Mietvertrag, einen Logistikimmobilien-Pachtvertrag, einen Infrastrukturanschlussvertrag oder auch Erbpachtvertrag). Grundlage der Konfiguration und Gestaltung sind Ihr unternehmensspezifischer Input, der Best-Practice-Standard und unsere hier über 450 Punkte umfassende interne Checkliste.


Rechtstipp vom 06.07.2017

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