Ist das Fertigstellungsrisiko beim Bauträgervertrag abgesichert?

Immer wieder passiert es, dass der Hausbau dauerhaft stecken bleibt, etwa infolge einer Insolvenz des Bauträgers. Für die Käufer ist das eine absolute Horrorvorstellung. Deshalb fragen uns Mandanten häufig schon im Vorfeld des Vertragsabschlusses, ob man das Fertigstellungsrisiko im Bauträgervertrag absichern kann. Zu dieser Frage gibt der nachfolgende Rechtstipp einen Überblick.

Ist das Fertigstellungsrisiko durch die MaBV abgesichert?

In Sachen Verbraucherschutz hat der Gesetzgeber einiges getan. Die Makler- und Bauträgerverordnung (kurz: MaBV) sieht gesetzlich verschiedene Wege vor, um den privaten Bauherrn abzusichern. Es gibt die sogenannte Vormerkungslösung (§ 3 MaBV), alternativ die sogenannte Bürgschaftslösung (§ 7 MaBV). Bei der Vormerkungslösung darf der Bauträger vom Kunden keine Gelder für die Kaufpreisraten annehmen, bevor nicht alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, die Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen und die Lastenfreistellung erfolgt ist. Bei der Alternative der Bürgschaftslösung hat der Bauträger die Möglichkeit eine Bankbürgschaft zu stellen, um dann doch vorher - also bevor die Vormerkungseintragung etc. erfolgt ist - die Kaufpreisraten in Empfang zu nehmen. Für Bauherren ist es aber wichtig zu wissen, dass weder die Bürgschaft noch die Eigentumsvormerkung das Fertigstellungsrisiko absichern.

Wenn der Bau stockt und klar ist, dass der Bauträger das Objekt nicht fertigbauen wird (zum Beispiel im Falle einer Insolvenz des Bauträgerunternehmens), dann kommt es entscheidend darauf an, ob von der Vormerkungs- oder Bürgschaftslösung Gebrauch gemacht wurde. Wurde die Eigentumsvormerkung zugunsten des Käufers bereits im Grundbuch eingetragen, hat er zumindest die Möglichkeit den Insolvenzverwalter des Bauträgerunternehmens - notfalls mit gerichtlicher Hilfe -  zu zwingen, dass ihm das Bauvorhaben in dem Bauzustand, in dem es sich befindet, übereignet wird. Gelingt dies, könnte der Käufer, ggf. mit den anderen Käufern bei Mehrparteienhäusern, den Bau in Eigenregie und durch Beauftragung eines neuen Bauunternehmens fertig bauen lassen. In der Regel sind damit jedoch erhebliche Mehrkosten verbunden. Als Kapital stehen lediglich die noch nicht gezahlten Kaufpreisraten zur Verfügung. Bei der Bürgschaftslösung hingegen hat der Käufer nur seinen Anspruch gegen die Bürgschaftsbank auf Rückzahlung der bereits gezahlten Kaufpreisraten abgesichert, jedoch nicht den Anspruch auf Übereignung des Objekts.

Mindestens 5 % des Gesamtkaufpreises als Baufertigstellungssicherheit

Seit 2009 gilt zur weiteren Absicherung der privaten Bauherrn nach dem Gesetz, dass im Rahmen der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit vom Bauträger geleistet werden muss, um das Risiko abzusichern, dass der Bau nicht rechtzeitig fertiggestellt wird oder das Objekt wesentliche Mängel aufweist. Vorgeschrieben ist eine Sicherheit in Höhe von 5 Prozent des Gesamtkaufpreises, das heißt beim Bauträgervertrag inklusive des Kaufpreisanteils für das zu erwerbende Baugrundstück. Bei etwaiger späterer Erhöhung des Vergütungsanspruchs des Bauträgers, beispielsweise wegen umfangreicher Sonderwünsche der Käufer, kann sich die zu leistende Sicherheit erhöhen. 

In welcher Form kann der Bauträger die Sicherheitsleistung erbringen?

In Betracht kommen insbesondere eine Baufertigstellungsgarantie oder eine Bankbürgschaft. Möglich ist auch, dass der Käufer von der ersten Kaufpreisrate - die im Bauträgervertrag üblicherweise 30 % des Gesamtkaufpreises beträgt - die gesetzlich vorgesehenen 5 Prozent als Sicherheit einbehält. Auch wenn dies in den meisten Bauträgerverträgen ausdrücklich steht, wissen viele Verbraucher dies nicht und machen von ihrem Zurückbehaltungsrecht bei Fälligkeit der ersten Kaufpreisrate keinen Gebrauch. Dabei werden die einbehaltenen 5 Prozent des Kaufpreises erst fällig, wenn der Bau rechtzeitig und vollständig, also ohne wesentliche Mängel, fertiggestellt ist. 

Achtung! Der Bauträger darf beim Verbrauchervertrag davon nicht ohne Weiteres abweichen

Dass eine Baufertigstellungssicherheit in der dargestellten Form vom Bauträger gestellt werden muss, ist nach dem Gesetz zwingend, sobald es sich um einen Formular- oder Verbrauchervertrag handelt. Abgewichen werden darf davon nur, wenn dies im Rahmen einer ganz individuellen Vereinbarung zwischen den Kaufvertragsparteien ausgehandelt wird. Dies ist bei klassischen Bauträgerverträgen aber so gut wie nie der Fall. Es genügt jedenfalls nicht für eine Individualvereinbarung, dass der Bauträger lediglich die verschiedenen Alternativen der Fertigstellungssicherheit anbietet. 

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