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Ist die Nebenkostenabrechnung / Betriebskostenabrechnung des Vermieters richtig?

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Alle Jahre wieder steht den Mietern die Nebenkostenabrechnung ins Haus. Viele Mieter sehen dieser Nebenkostenabrechnung mit Bangen entgegen, da in der Regel, aufgrund der gestiegenen Betriebskosten, Nachzahlungen fällig sind. Häufig stellt sich allerdings die Frage, ob die Betriebskosten oder Nebenkosten richtig abgerechnet wurden.

Um eine Nebenkostenabrechnung / Betriebskostenabrechnung zu prüfen, muss man wissen, dass dabei zwischen der formellen Ordnungsmäßigkeit und der materiellen Ordnungsmäßigkeit unterschieden wird. Warum diese Unterscheidung?

Ist die Nebenkostenabrechnung / Betriebskostenabrechnung formell nicht in Ordnung, kann der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist keine Nachforderungen stellen.

Ist die Nebenkostenabrechnung, Betriebskostenabrechnung dagegen materiell nicht in Ordnung, so kann diese auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist berichtigt werden.

Was bedeutet formelle bzw. materielle Ordnungsmäßigkeit?

Für die formelle Ordnungsmäßigkeit ist allein entscheidend, ob die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hieran werden von der Rechtsprechung keine hohen Anforderungen gestellt.

Die Mindestanforderungen sind:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten;
  • Angaben zu dem zugrunde gelegten Verteilerschlüssel und, falls notwendig, dessen Erläuterung;
  • Berechnung des Anteils, der auf den Mieter entfällt;
  • Abzug geleisteter Vorauszahlungen.

Die materielle Ordnungsmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung betrifft die Frage, ob die Nebenkostenabrechnung inhaltlich richtig ist. Dazu gehören zum Beispiel die Fragen, ob bestimmte Kostenpositionen überhaupt umgelegt werden dürfen, ob rechtliche Regelungen bei der Verteilung der Kosten, zum Beispiel die Heizkostenverordnung, soweit vereinbart, berücksichtigt wurden, ob die Wohnungsgröße richtig ermittelt wurde oder die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen zutreffend ist.

Bei der Abgrenzung der formellen zur materiellen Ordnungsmäßigkeit können sich schwierige Rechtsfragen, ebenso wie bei Einzelpunkten der materiellen Ordnungsmäßigkeit ergeben.

Wenn Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung haben, sollten Sie diese von einem Rechtsanwalt überprüfen lassen. Sie können dadurch eine Menge Geld sparen, weil in der Regel ein einmal vom Vermieter gemachter Fehler sich über die Jahre stets wiederholt.


Rechtstipp vom 21.11.2017

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