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Ist ein Mietvertrag mit einer GmbH als Mieterin stets ein Gewerbemietvertrag?

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Mietvertrag mit einer GmbH

Es kommt vor, dass Geschäftsführer einer GmbH den Mietvertrag der eigenen Wohnung über die GmbH „laufen lassen“. Auf dem ersten Blick hat dies einige Vorteile. Die Mietzahlungen werden über das Geschäftskonto abgewickelt und sind als Betriebsausgaben abzugsfähig. Außerdem macht es eben auch etwas her, eine Geschäftsführerwohnung zu beziehen. Aber Achtung! Das kann nach hinten losgehen.

Gewerbliches Mietrecht oder Wohnraummietrecht

Ist eine GmbH im Mietvertrag aufgeführt, so hat der BGH am 16. Juli 2008 VIII ZR 282/07 entschieden, dass ein Mietvertrag über Geschäftsräume vorliegt. Konsequenz dessen ist natürlich, dass die gesamten Schutzvorschriften für den Wohnraummieter nicht gelten. Eine Kündigung seitens des Vermieters braucht noch nicht mal begründet zu werden. Das Berufen auf Eigenbedarf ist versperrt. Es besteht ein erhebliches Risiko für den Mieter und ungeahnte Optionen für Vermieter.

Vertraglich vereinbarter Zweck

Aber auch hier ist Vorsicht angebracht. Eine formalistische Sicht verbietet sich. Der BGH hat lediglich entschieden, dass

  • wenn die Geschäfte der GmbH von der Wohnung aus betrieben werden und
  • nach dem Vertrag, der Mieter nicht zu eigenen Wohnzwecken die Wohnung angemietet hat,

ein Mietverhältnis über Geschäftsräume vorliegt. Es kommt also darauf an was beim Abschluss des Mietvertrages die Parteien vereinbaren wollten bzw. welchen Vertragszweck sie zu Grunde gelegt haben. War von Anfang an klar, dass nur das Wohnen beabsichtigt ist, so scheidet nach meiner Auffassung, ein Gewerbemietvertrag aus. Der BGH hatte den Fall zu entscheiden, dass das Wohnen gerade nicht beabsichtigt war und kam deswegen in seiner Entscheidung zu dem logischen Schluss, dass ein Gewerberaummietvertrag vorliegt. Die umgekehrte Konstellation ist, soweit ersichtlich, noch nicht entschieden.

Mischmietverhältnisse

Es wird vielfach davon abhängen, wie im Einzelnen der angemietete Raum genutzt wird. Handelt es sich um ein sogenanntes Mischmietverhältnis oder wird der Raum nur zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken genutzt? Hier kommt es auf die Feinheiten an. So hat der BGH im Jahre 2014 am 9. Juli VIII ZR 376/13 entschieden, dass es für die rechtliche Einordnung entscheidend sei, welche Nutzungsart nach der getroffenen Vereinbarung überwiegt. Hierbei streitet eine Vermutung für die Wohnraummiete, wenn ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht festgestellt werden kann. Allein der Umstand, dass die Wohnung auch zum Lebensunterhalt dient, also wenn der Mieter teilweise von der Wohnung aus arbeitet, reicht für die Annahme eines Gewerberaummietvertrags nicht aus.

Dieser auf dem ersten Blick theoretische Streit, hat erhebliche Auswirkungen auf die Kündigungsvoraussetzungen. Ich berate Sie gerne zu den Einzelheiten und im Falle, dass Sie einem Mieter kündigen wollen oder als Mieter eine Kündigung erhalten haben. Sie können mir eine E-Mail schicken oder mich telefonisch erreichen.


Rechtstipp vom 08.03.2018

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