Jahresfrist für Einwendungen bei Betriebskostenabrechnungen auch für nicht umlegbare Betriebskosten

BGH: Jahresfrist für Einwendungen bei Betriebskostenabrechnungen gilt auch für nicht umlegbare Betriebskosten (BGH-Urteil v. 11.05.2016).

Rechtslage

§ 556 Abs. 3 BGB verpflichtet nicht nur den Vermieter, innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums über die angefallenen Betriebskosten und die geleisteten Vorauszahlungen abzurechnen, sondern auch den Mieter, Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb gleicher Frist zu erheben.

In Rechtsprechung und Literatur herrschte in der Vergangenheit Streit darüber, ob die Einwendungsfrist von 12 Monaten auch dann zur Anwendung kommen soll, wenn der Vermieter entgegen den mietvertraglichen oder gesetzlichen Vorschriften nicht umlegbare Betriebskosten abrechnet, der Mieter diese bezahlt, aber nach Ablauf der Jahresfrist die Rückzahlung begehrt.

Aktuelles Urteil

Diesen Streit hat nunmehr der BGH in seinem Urteil vom 11.05.2016 zugunsten des Vermieters entschieden.

Im konkreten Fall war es darum gegangen, dass der Mieter eine Rückerstattung forderte, weil der Vermieter u.a. auch Kosten für die Hausverwaltung und die ihn als Eigentümer treffenden Instandhaltungsrücklagen abgerechnet hatte, obgleich er in der Abrechnung unter Bezugnahme auf ein Schreiben der Hausverwaltung diese Positionen als nicht umlegbar bezeichnet hatte. Der Vermieter verweigerte die Rückzahlung unter Hinweis auf den Ablauf der Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB, da das Rückzahlungsbegehren des Mieters später als ein Jahr nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung formuliert worden war.

Der Bundesgerichtshof vertritt nunmehr die Ansicht, dass die einjährige Ausschlussfrist grundsätzlich auch für die Einwendung des Mieters gilt, wonach die Abrechnung Positionen enthalte, die generell nicht als Betriebskosten umlegbar seien (BGH-Urteil vom 11.05.2016 – Az.: VIII ZR 209/15). Der BGH begründet die Auffassung mit dem Zweck des gesetzlichen Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, in absehbarer Zeit Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche einer Betriebskostenabrechnung herbeizuführen. Die hierdurch beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre nach BGH nicht mehr gewährleistet, wenn die Einwendung des Mieters, bestimmte Kosten seien nicht als Betriebskosten umlagefähig, auch noch nach Fristablauf erhoben werden könnten (BGH a.a.O.)

Unabhängig von dem vom BGH formulierten Grundsatz bestand allerdings vorliegend ausnahmsweise und unter Berücksichtigung von Treu und Glauben zugunsten des Mieters dennoch ein Rückforderungsanspruch, da im konkreten Fall der Vermieter bereits in seiner Betriebskostenabrechnung mit der Bezeichnung, dass Verwaltungskosten nicht umlegbar seien, selbst zum Ausdruck gebracht hatte, dass ihm diese Betriebskosten nicht zustehen. Nach Auffassung des BGH muss sich der Vermieter in diesem speziell gelagerten Fall auch nach Ablauf der Einwendungsfrist hieran festhalten lassen, sodass der Rückforderungsanspruch ausnahmsweise begründet war.

Praxistipp für Mieter

Aufgrund des BGH-Urteils vom 11.05.2016 steht fest, dass die gesetzliche Einwendungsfrist nunmehr für alle denkbaren inhaltlichen Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung gilt. Dies betrifft insbesondere nicht nur die Frage, ob der Vermieter nicht umlegbare Betriebskosten verlangt, sondern beispielsweise auch, ob er die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen korrekt in Abzug gebracht hat. Es ist deshalb jedem Mieter zu empfehlen, zeitnah nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung diese auf etwaige Fehler genauestens zu überprüfen und Einwendungen nachweisbar (also am besten schriftlich, in Textform oder zumindest in elektronischer Form) gegenüber dem Vermieter geltend zu machen. Andernfalls läuft der Mieter Gefahr, Rechte im Hinblick auf eine unrichtige Betriebskostenabrechnung zu verlieren.