Kann die Vermietung an Asylanten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft verhindert werden?

Nach wie vor ist die Unterbringung der Asylanten für die Gemeinden ein großes Problem. Nicht wenige Wohnungseigentümer wollen daher ihre Wohnung auch an Asylbewerber vermieten. Zumeist sehen dies die übrigen Wohnungseigentümer mit gemischten Gefühlen, befürchten sie doch Lärm- und Geruchsbelästigungen sowie Streitigkeiten unter den Asylbewerbern, durch die die anderen Eigentümer in Mitleidenschaft gezogen werden.

Zum Teil versuchen deshalb Wohnungseigentümergemeinschaften, die Vermietung an Asylbewerber durch entsprechende Beschlussfassung zu verhindern. Dies dürfte jedoch in aller Regel nicht erfolgreich sein.

Denn grundsätzlich kann gemäß § 13 WEG jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum für Wohnzwecke im weitesten Sinne nutzen, wenn die Teilungserklärung keine Einschränkungen vorsieht und die anderen Wohnungseigentümer nicht erheblich belästigt werden. In diesem Sinne haben auch zwei Amtsgerichte in Traunstein und in Laufen entsprechende Anträge einzelner Wohnungseigentümer bzw. die Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft für unwirksam angesehen.

Beide Gerichte orientierten sich an der Entscheidung des BGH zur Ferienwohnungsvermietung im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der BGH hatte in dieser Entscheidung maßgeblich darauf abgestellt, ob die beabsichtigte Nutzung als Ferienwohnung zu einer Beeinträchtigung führt, die sich signifikant von anderen Formen der Wohnnutzung abhebt. Im Ergebnis kam der BGH zu dem Schluss, dass weder die verhältnismäßige kurze Dauer des Aufenthalts durch den häufigen Wechsel der Feriengäste noch die damit einhergehende gesteigerte Beeinträchtigung des Sicherheitsgefühls der Bewohner noch die stärkere Beanspruchung des Gemeinschaftseigentums sich derart gravierend von einer üblichen Wohnungsnutzung unterscheidet, als dass die Ferienwohnungsvermietung hiervon nicht gedeckt wäre.

Unter Beachtung dieser Grundsätze kann den Entscheidungen der Amtsgerichte, wonach die Überlassung einer Eigentumswohnung an Asylbewerber eine zulässige Wohnnutzung darstellt, nur zugestimmt werden. Denn auch bei der Nutzung der Wohnung durch Asylbewerber ergeben sich bei objektiver Betrachtung keine Anhaltspunkte dafür, dass diese Personengruppe eine spezifisch höhere Belastung und Beeinträchtigung darstellen würde, als bei Vermietung an Studenten oder Feriengäste. Auch bei anderen Mietern kann es zu Lärmbeeinträchtigungen durch spätes Kochen, Unterhaltungen und Streitigkeiten bis hin zu gewaltsamen Auseinandersetzungen zwischen den Mietern kommen, sodass für eine Differenzierung der Vermietung an Asylbewerber einerseits und der Vermietung an andere Personen kein zwingender Grund besteht.

Das Amtsgericht Traunstein hat in seiner Entscheidung auch die Vermietung einer 80 m² großen Wohnung an aktuell elf Asylbewerber zugelassen und darin noch keine Überbelegung gesehen, wobei es von einer Richtzahl von zwei Personen pro Zimmer ausgegangen ist bzw. pro Person ab sechs Jahre eine Wohnfläche von 10 m² für hinnehmbar erachtet hat.

Den übrigen Wohnungseigentümern bleibt hier lediglich die Möglichkeit, gegen den vermietenden Eigentümer vorzugehen, wenn konkrete Beeinträchtigungen der Hausordnung oder des Miteinanders vorliegen. Dann kann jeder einzelne Wohnungseigentümer die Unterlassung der Störungen verlangen sowie hieraus resultierende Schadensersatzansprüche geltend machen.

Zumindest für Berlin wird auch daran zu denken sein, dass die Vermietung an Asylbewerber eine Zweckentfremdung darstellt, die der behördlichen Genehmigung bedarf, um die Einleitung eines Bußgeldverfahrens zu vermeiden.

Erfolgt die Überlassung der Wohnung durch den Mieter selbst, stellt dies eine unzulässige Untervermietung dar, die gegebenenfalls auch durch einstweilige Verfügung untersagt werden kann.