Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Kann ich bei einer Trennung die gemeinsam mit dem Partner angemietete Wohnung wirksam kündigen?

Rechtstipp vom 12.12.2016
(10)
Rechtstipp vom 12.12.2016
(10)

Im Prinzip: Nein! Ich kann nicht durch eine von mir allein unterschriebene Kündigung einseitig aus „meinem Teil“ des Mietvertrages Paares „aussteigen“.

Grundsätzliches:

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter in §§ 535 ff. BGB. Darüber hinaus gelten beispielsweise noch spezielle Vorschriften für Mietverträge über Wohnraum (§§ 549 ff. BGB), das Wohnungsbindungsgesetz, die Berechnungsverordnung, die Neubaumietenverordnung und das II. Wohnungsbaugesetz.

Ein Mietvertrag kommt durch Angebot und Annahme, in der Regel durch Unterschriften (aller) Vermieter und (aller) Mieter zustande.

Die Kündigung ist demgegenüber eine einseitige Willenserklärung, für die im Mietrecht Besonderheiten gelten: Nur Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurden, können von einer Partei durch fristgerechte Kündigung beendet werden.

Die Kündigungserklärung muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB).

Das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sein.

Sind an einem Mietverhältnis zwei Vermieter (Eheleute V) und zwei Mieter (Eheleute M) beteiligt, muss die Kündigung von allen Mietern an alle Vermieter ausgesprochen werden.

Die Kündigungserklärung muss von beiden Eheleuten M unterschrieben werden.

Risiko für den Ehegatten, der die Ehewohnung weiter als Mieter behalten möchte:

Wenn ein Ehegatte bei der Trennung noch in der Wohnung bleiben will, birgt die Unterzeichnung der Kündigung das Risiko, dass der Vermieter mit ihm keinen neuen Mietvertrag abschließt.

Warum besteht das Risiko?

Ein Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe erkennen lassen (§ 573 Abs. 2 BGB). Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind beispielsweise erhebliche Vertragspflichtverletzungen oder Eigenbedarf (Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder für Familienangehörige).

  • 573a BGB gibt dem Vermieter ein zusätzliches Kündigungsrecht, der im selben Haus wie der Mieter wohnt, sofern es nur zwei Wohnungen in dem Gebäude gibt. Früher nannte man dies oft Einliegerwohnung. Bei einer Kündigung gem. § 573a BGB verlängert sich die normale gesetzliche Kündigungsfrist um weitere 3 Monate. Der Mieter ist bei einer Kündigung nicht immer zum sofortigen Auszug gezwungen.

Wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, kann der Kündigung widersprochen werden, z. B. weil angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, bei schwerer Krankheit, hohem Alter oder Gebrechlichkeit (§§ 574, 574 b BGB).

Da diese Hürden Ihren Vermieter möglicherweise hindern, Ihnen und die Kündigung auszusprechen, wartet er möglicherweise nur darauf, dass Sie als Mitmieter die von beiden Eheleuten unterzeichnete Kündigungserklärung einreichen.

Lösung: Neuer Mietvertrag und Mietaufhebungsvertrag

Grundsätzlich gilt das Prinzip der Privatautonomie. Mieter und Vermieter können einen Mietaufhebungsvertrag schließen und gleichzeitig einen neuen Mietvertrag mit dem verbleibenden Ehegatten. Wenn dieses zeitgleich geschieht, beendet Ihr Vermieter das Vertragsverhältnis nur mit dem Ehegatten, der auszieht.

Vorteil:

Die Kündigungsfristen brauchen bei einem Mietaufhebungsvertrag nicht eingehalten zu werden. Auch auf bestimmte Zeit (z. B. 5 Jahre) abgeschlossene Mietverträge sind durch einen solchen Vertrag in gegenseitigem Einvernehmen abänderbar.

Der ausziehende Ehepartner haftet nicht mehr für Mietschulden oder Mietschäden, die nach seinem Auszug durch den verbleibenden Ehegatten entstehen.

Welche Kündigungsfristen gelten im Regelfall?

Auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietverträge können die Mieter – unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses – mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.

Kündigt der Vermieter, richtet sich die für ihn geltende Kündigungsfrist nach der Dauer des Mietverhältnisses. Nach 0 bis zu 5 Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters 3 Monate, nach mehr als 5 Jahren bis 8 Jahren verlängert sie sich auf 9 Monate (Ausnahme: ältere Mietverträge vor 1.09.2001).

Was tun, wenn der Vermieter sich weigert, das Mietverhältnis mit dem ausziehenden Mieter zu beenden und mit dem zurückbleibenden Mieter allein fortzusetzen?

Nach § 1361b BGB erfolgt die vorläufige Zuweisung der Ehewohnung für die Dauer des Getrenntlebens bis zur Rechtskraft der Scheidung. In einem solchen vorläufigen Verfahren wird der weichende Ehegatte aber nicht aus dem Mietvertrag mit Bindungswirkung für den Vermieter entlassen.

Ab Rechtskraft der Scheidung ist gem. § 1568a BGB die endgültige Zuweisung der Ehewohnung durch das Familiengericht möglich. Danach kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm der andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung überlässt, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht.

Die Entscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren hat auch Bindungswirkung für den Vermieter. Der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, tritt mit Zugang der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung oder mit Rechtskraft der Entscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren an die Stelle des zur Überlassung verpflichteten Ehegatten das Mietverhältnis des weichenden Ehegatten ein oder setzt das von beiden eingegangene Mietverhältnis allein fort (§ 1568a Abs. 3 BGB).

Auf diese Weise wird in das Vertragsverhältnis – auch gegen den Willen des Vermieters – eingegriffen. Die Person des Mieters ändert sich, auch wenn der Vermieter nicht damit einverstanden ist.

Was kann der Vermieter tun?

Gemäß §§ 1568a Abs. 3 S. 2, 563 Abs. 4 BGB steht dem Vermieter nur ein Sonderkündigungsrecht zu. Er kann mit der gesetzlichen Frist dem verbleibenden Mieter kündigen, aber nur wenn dafür in der Person des „Eingetretenen“, also des allein verbleibenden Mieters ein wichtiger Grund vorliegt.

Der verbleibende Ehegatte tut daher gut daran, dem Vermieter keinen solchen wichtigen Grund (z. B. Zahlungsverzug, ständige Störung der Hausordnung) zu liefern.

Welchen Vorteil hat das für den Ehegatten, der ausgezogen ist?

Er haftet ab Wohnungszuweisung nicht mehr für Mietrückstände und Mietschäden.

Rufen Sie mich unter nebenstehender Telefonnummer an, wenn Sie Probleme mit der Beendigung von Miet- und Pachtverhältnissen haben.

Ich habe mich neben anderen Rechtsgebieten Miet- und Familienrecht spezialisiert und werde Ihnen gerne weiterhelfen.

Sie erreichen mich über meine Kanzleihomepage.


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Familienrecht, Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Rechtstipps zum Thema

Damit Sie wissen, wann Sie im Recht sind

Neue Urteile, hilfreiche Tipps und Kurioses im wöchentlichen anwalt.de-Newsletter.