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Kann man in einem Zweifamilienhaus einfacher kündigen?

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Wenn Mieter und Vermieter in einem Haus wohnen, kommt es häufiger zum Streit.

Ein Streit wirkt sich dann besonders stark auf das tägliche Leben beider Seiten aus, weil sich beide nicht wirklich aus dem Weg gehen können. Der Vermieter kann den Mietvertrag in der Regel nicht grundlos kündigen. Das Gesetz gewährt dem Vermieter aber unter bestimmten Voraussetzungen in einem selbst bewohnten Zweifamilienhaus ein erleichtertes Kündigungsrecht gemäß § 573a Abs.1 S.1 BGB.

Welche Voraussetzungen hat das erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters gemäß § 573a Abs.1 S.1 BGB?

Es muss zunächst ein unbefristeter Wohnraummietvertrag geschlossen sein. Ist hingegen ein befristetes Mietverhältnis geschlossen, scheidet eine solche Kündigung aus.

Es darf ferner kein Kündigungsverzicht im Mietvertrag vereinbart sein.

Nicht zuletzt müssen sich die Wohnungen des Mieters und des Vermieters in einem Gebäude befinden.

Tatsächliche Spannungen zwischen den Parteien sind nicht Voraussetzung für das Kündigungsrecht des Vermieters aus § 573a Abs.1 BGB.

Wie definiert das Gesetz den Begriff des „Gebäudes“?

Bei dem Gebäude muss es sich nicht notwendig um ein nur zu Wohnzwecken genutztes Gebäude handeln. Eine gewerbliche Nutzung schadet immer dann nicht, wenn sich in dem Gebäude zumindest auch Wohnungen befinden, nämlich diejenige des Vermieters und des Mieters.

Die Wohnungen des Vermieters und des Mieters befinden sich nur in einem Gebäude im Sinne des § 573a Abs.1 BGB, wenn eine Einheitlichkeit des Gebäudes gegeben ist. Diese Einheitlichkeit liegt dann nicht vor, wenn sich die Wohnung des Vermieters in der einen und diejenige des Mieters in der anderen von zwei Doppelhaushälften befinden.

Etwas anderes gilt aber, wenn sich die Wohnungen der Beiden in derselben Doppelhaushälfte bzw. in ein und demselben Reihenhaus befinden. In diesem Fall ist eine Einheitlichkeit gegeben.

Eine Kündigungsmöglichkeit besteht auch, wenn Mieter und Vermieter keine Gelegenheit zum Zusammentreffen haben, weil es z. B. an einem gemeinsamen Treppenhaus und an einem gemeinsamen Hauseingang fehlt und auch sonstige gemeinschaftlich zu nutzende Räume oder Flächen nicht vorhanden sind (vgl. BGH, Urteil vom 25. 6. 2008 – VIII ZR 307/07).

Muss auch der Vermieter die Wohnung selbst als Wohnraum nutzen? 

Nutzt der Vermieter die Räume allein oder überwiegend zu gewerblichen Zwecken, hat er kein erleichtertes Kündigungsrecht.

Wenn die Räume des Vermieters eigentlich zum Wohnen geeignet sind, er sich dort aber nicht aufhält und die Wohnung tatsächlich nicht nutzt, besteht kein erleichtertes Kündigungsrecht. Nicht von Bedeutung ist, ob der Vermieter dort gemeldet ist. Erheblich sind nur die tatsächlichen Verhältnisse.

Der Vermieter muss die Wohnung zum Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung bewohnen. Nicht von Bedeutung ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Dass der Vermieter die Wohnung zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung bewohnt, reicht aber für sich allein nicht aus. Er muss während des gesamten Laufs der Kündigungsfrist bis zur Beendigung des Mietverhältnisses dort wohnen.

Schadet es, wenn der Vermieter eine weitere Wohnung nutzt? 

Eine weitere Wohnung scheidet nicht allein deshalb, weil der Vermieter neben seiner „eigentlichen“ Wohnung auch diese Wohnung nutzt. Selbst wenn er die dritte Wohnung in seinen Wohnbereich integriert und seinen ursprünglichen Wohnbereich erweitert, beseitigt dies den Charakter der Räumlichkeiten als dritte Wohnung dann nicht, wenn die Ausstattung nicht verändert und keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden, welche zur Folge haben, dass eine eigenständige Wohnnutzung dort nicht mehr möglich ist.

Welche Kündigungsfristen gelten bei einer Kündigung nach § 573a BGB?

Gemäß Abs.1 S.2 BGB verlängern sich die gesetzlichen Kündigungsfristen um jeweils drei Monate.

Die grundsätzliche Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt gemäß § 573c Abs.1 S.1 BGB drei Monate, wenn das Mietverhältnis seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter noch nicht fünf Jahre besteht. Diese Frist verlängert sich gem. § 573c Abs.1 S.2 BGB von drei auf sechs Monate, wenn seit der Überlassung an den Mieter zwar fünf aber noch nicht acht Jahre vergangen sind. Die Kündigungsfrist verlängert sich von sechs auf neun Monate, wenn das Mietverhältnis seit der Überlassung mindestens acht Jahre besteht.

Aufgrund der Verlängerung der Kündigungsfrist gemäß § 573a Abs.1 BGB verlängern sich die oben aufgeführten gesetzlichen Kündigungsfristen somit um jeweils drei Monate auf sechs, neun bzw. zwölf Monate.

Was hat der Mieter für Möglichkeiten? 

Der Mieter hat ein Widerspruchsrecht gemäß § 574 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter der Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

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Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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