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Kauf bricht Geschäftsübertragung

Rechtstipp vom 07.10.2016
Rechtstipp vom 07.10.2016

Juni 14, 2016 by Dominique Calcò Labbruzzo

BGer 4A_542/2014 vom 17. Februar 2015

Im vorliegenden Fall vermieteten die beiden Eigentümer ihre Räume gestützt auf einen langfristigen Mietvertrag zum Betrieb einer Brasserie. Die Umbaukosten musste die Mieterin selbst tragen. Die Vertragsparteien schlossen zudem einen Geschäftsübernahmevertrag ab, in dem die Übertragung der Einrichtung und des Kundenstamms auf die Mieterin zum Preis von 1,2 Mio. CHF vereinbart wurde. Die Eigentümer verpflichteten sich zur Rücknahme des Geschäfts zum Inventarwert zuzüglich Goodwill, sollte eine Kündigung durch den Vermieter erfolgen. Nach 20 Jahren verkaufte die Vermieterin ihr Grundstück zum Preis von 3 Mio. CHF. Anschließend kündigten die neuen Vermieter das Mietverhältnis und führten die Brasserie sodann selbst weiter. Die Mieterin klagte gegen die neuen Vermieter auf Zahlung einer Entschädigungssumme von CHF 265‘000.- gestützt auf die Vereinbarung der bisherigen Vermieter.

Nach Art. 261 Abs. 1 OR übernimmt der neue Eigentümer eines Grundstücks den Mietvertrag mitsamt der darin enthaltenen Rechte und Pflichten ipso iure. Der Geschäftsübertragungsvertrag ist hingegen ein eigenständiges Rechtsgeschäft, das allenfalls gemeinsam mit dem Mietvertrag einen zusammengesetzten Vertrag zwischen Eigentümer und Erwerber bildet. Die Pflicht zur Rücknahme des Inventars sowie zur Kundschaftsentschädigung im Falle der Kündigung durch den Vermieter betrifft nicht das Mietverhältnis, sondern ist lediglich Bestandteil des Geschäftsübertragungsvertrags, der nicht von Art. 261 Abs. 1 OR erfasst wird. Folglich ist die Rückkaufs- und Entschädigungspflicht nach dem Erwerb des Grundstückeigentums nicht auf die neuen Vermieter übergegangen, weshalb das Bundesgericht die Beschwerde der nicht anwaltlich vertretenen neuen Eigentümer guthiess. Die Mieterin müsste ihren Entschädigungsanspruch somit gegen die bisherigen Eigentümer geltend machen. Eine allfällige Mehrwertentschädigung, die hingegen das Mietverhältnis betrifft, wäre gestützt auf Art. 260a Abs. 3 OR von den neuen Eigentümern zu verlangen.

Die Trennung zwischen Miet- und Geschäftsübertragungsvertrag erscheint – wie im vorliegenden Fall aufgezeigt wurde – als unbefriedigend, da die beiden Rechtsgeschäfte wirtschaftlich miteinander verbunden sind. Es wäre empfehlenswert, die Übernahme der Ausgleichspflicht durch den Erwerber im Kaufvertrag vorzusehen. Eine nachträgliche Entschädigung des Verkäufers könnte ebenfalls im Rahmen des Grundstückkaufvertrags vereinbart werden.


Rechtstipps aus den Rechtsgebieten Grundstücksrecht & Immobilienrecht, Kaufrecht | Schweizer Recht

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