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Kauf von Immobilien in Malta und Gozo – Voraussetzungen, Verfahren, Steuern und Chancen (Teil 2)

Nachdem wir in Teil 1 der Artikelserie die 6 unterschiedlichen Fallgestaltungen auf Käuferseite für den Erwerb einer Immobilie in Malta und Gozo dargestellt haben, möchten wir Sie nachfolgend über das Verfahren zur Abwicklung des Immobilienkaufes informieren.

2. Verfahren beim Immobilienkauf in Malta und Gozo

Wenn Sie eine passende Immobilie (Haus oder Wohnung) gefunden und sich über Kaufpreis und sonstige Kaufbedingungen mit dem Veräußerer geeinigt haben, ist nach maltesischem Recht ein schriftlicher Vorvertrag, das sog. convenium (auf Maltesisch: Konvenju), zu schließen.

2.1  Der schriftliche Vorvertrag

Hierfür ist ein Notar zu bestellen, der das convenium aufsetzt und es mit den Parteien durchspricht und beiderseits unterschreiben lässt.  Es ist dabei in Malta üblich, dass Sie als Käufer „Ihren” Notar auswählen und dieser den Vorvertrag als auch den späteren endgültigen Vertrag („Final Deed”) aufsetzt. Von diesem Recht sollten Sie Gebrauch machen; wir bei Kresse International arbeiten mit maltesischen Notaren zusammen und können Sie daher bei der Auswahl kompetent und neutral beraten.

In dem Vorvertrag wird vereinbart, dass beide Parteien an den Abschluss der Transaktion innerhalb eines festgelegten Zeitraumes („Term of Konvenju” – in der Regel (mindestens) 3 Monate, häufiger aber auch 6 oder sogar bis zu 12 Monaten) gebunden sind, vorbehaltlich der Erfüllung bestimmter Voraussetzungen (insbesondere Lastenfreiheit der Immobilie).

Bei Abschluss des Vorvertrages ist eine Anzahlung auf den Kaufpreis von in der Regel 10 % des Kaufpreises an den Notar zu entrichten, der diesen treuhänderisch auf seinem Anderkonto in Verwahrung nimmt. Daneben ist eine Anzahlung auf die sog. Stempelgebühr („stamp duty”) in Höhe von 1 % zu bezahlen. Insgesamt beträgt die stamp duty, eine Art Grunderwerbssteuer, in der Regel 5 %.

Nach Abschluss des Konvenju während des vereinbarten Zeitraumes bis zum „Final Deed”:

  • prüft der Notar, ob der Veräußerer rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie ist und stellt sicher, dass auf der Immobilie keine ausstehenden Forderungen, Hypotheken oder Verpfändungen lasten (lastenfreie Immobilie)
  • hat der Verkäufer die im Konvenju festgelegten Pflichten zu erfüllen (z. B. bei Neubau – Fertigstellung des Gebäudes bzw. der Wohnung oder Durchführung bestimmter Arbeiten an einer Bestandsimmobilie)
  • muss der Käufer seinen im Konvenju vereinbarten Pflichten nachkommen (z. B. die Baugenehmigung erhalten oder die Bewilligung eines Kredites bei einer Bank einholen)

2.2   Der endgültige Vertragsschluss

Nach Ablauf der Frist des Konvenju wird ein Termin für den „Final Deed”, also den endgültigen notariellen Vertragsschluss, mit dem Notar vereinbart.

Dieser findet in der Regel in dem Büro eines Maklers (soweit dieser die Immobilie vermittelt hat), der finanzierenden Bank, dem Büro eines Bauträgers (z. B. bei Neubauwohnungen) oder in unserer Kanzlei, soweit wir Sie begleiten, statt.

Der Notar hat den Vertrag vorbereitet und verliest diesen für die anwesenden Parteien. Soweit sich Fragen ergeben, werden diese direkt geklärt und der Urkundenentwurf entsprechend angepasst. Nach Unterschrift erfolgt die Zahlung der fälligen Beträge durch den Käufer:

  • restlicher Kaufpreis an den Verkäufer (in der Regel 90 %, da 10 % bereits bei Vorvertrag entrichtet wurden)
  • Rest der „stamp duty” (in der Regel 4 %, da 1 % bei Konvenju schon bezahlt) an den Commissioner of Inland Revenue (maltesische Steuerbehörde)
  • Notargebühren von ca. 1 %.

Die Maklergebühren hat in Malta der Verkäufer zu tragen. Sie betragen zwischen 3,5 % - 5 % des Wertes der Immobilie.

2.3  Neu:  Mehrheitsentscheidung möglich bei Immobilien mit mehreren Eigentümern

Seit 1. April 2016 ist eine neue Regelung im Maltesischen Civil Code in Kraft, wonach bei Immobilien mit mehreren Eigentümern ein Verkauf mit Mehrheitsentscheidung der Eigentümer erfolgen kann. Damit soll insbesondere die Veräußerung leerstehender, ungenutzter Häuser durch Erbengemeinschaften erleichtert werden. Im Gegensatz zur bisherigen Rechtslage können die Erben nunmehr nach 3 Jahren Leerstand per Gerichtsbeschluss den Verkauf durch Mehrheitsentscheidung durchsetzen. Die 3 Jahresperiode (vorher waren es 10 Jahre) gilt ab sofort und betrifft mithin alle Immobilien, die sich seit mindestens 1. April 2013 in ungenutztem, leerstehenden Zustand befanden.

Diese Regelung ist zu begrüßen, da sie zu einer benötigten weiteren Flexibilisierung des Maltesischen Immobilienmarktes führen wird.

2.4  Mindestkaufpreis für nicht auf Malta ansässige ausländische Käufer

Soweit ausländische Erwerber nicht in Malta bzw. Gozo wohnhaft sind, also keine „Residents“ sind, gelten folgende Mindestpreise beim Erwerb

  • Einer Wohnung oder Maisonette : EUR 107.670
  • Eines Hauses oder anderer Immobilien: EUR 179.400.

Diese Artikelserie werden wir fortsetzen mit Teil 3 zu den Chancen und Fragen bei Wiederverkauf.

 

 

 

 

      

 

 

 

 

 

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            Rechtsanwalt Dr. jur. Hermann Kresse (Dr. Kresse International Law Firm, Deutsche Kanzlei auf Malta) Rechtsanwalt Dr. jur. Hermann Kresse

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