Kaufvertrag verheimlicht: 80.000 Euro Schadensersatz für Mieterin

Einen ungewöhnlichen Weg zu Wohlstand findet eine Hamburger Mieterin: Sie verlangt vom Vermieter knapp 80.000 € Schadensersatz, weil der ihr den Verkauf ihrer Wohnung verheimlicht hat. Damit hat sie vor dem Bundesgerichtshof Erfolg.

Der Fall spielt sich vor folgendem rechtlichen Hintergrund ab:

Der Mieter einer Mehrfamilienhauswohnung kann sich vor einer Eigenbedarfskündigung relativ sicher fühlen. Es ist eher unwahrscheinlich, dass der Vermieter gerade seine Wohnung im Mietshaus zur Eigennutzung benötigt.

Anders sieht es aber dann aus, wenn der Vermieter die vermieteten Wohnungen zu Eigentumswohnungen umwandelt und anschließend verkauft. Der Wohnungserwerber wird typischerweise ein größeres Interesse daran haben, die eben gekaufte Wohnung für sich selbst zu nutzen, als zuvor der Verkäufer. Dann steht dem Mieter die Eigenbedarfskündigung ins Haus.

Der Gesetzgeber schützt deshalb den Wohnungsmieter vor solchen Umwandlungen gleich mehrfach: Es gilt für den Erwerber eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren. Um eine Kündigung aber erst gar nicht riskieren zu müssen, verpflichtet das Gesetz den Vermieter, bei einem Verkauf nach Umwandlung den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrages informieren. Der Mieter kann dann sein Vorkaufsrecht ausüben, also anstelle des Erwerbers als Käuferin den bereits abgeschlossenen Kaufvertrag eintreten. Es gilt für ihn dann der Kaufpreis, den der Vermieter mit dem Erwerber ausgehandelt und vereinbart hat.

Die glückliche Hamburgerin hatte seit 1992 eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gemietet. Der Vermieter wandelte das Haus mit insgesamt sieben Wohnungen in eine Wohnungseigentumsanlage um. Anschließend verkaufte er alle Wohnungen für insgesamt rund 1,3 Millionen € sehr günstig an einen Erwerber. Auf die Wohnung der Mieterin entfiel ein anteiliger Kaufpreis von 186.571 €.

Der Vermieter verheimlichte der Mieterin den Verkauf. Die konnte deshalb das ihr zustehende Vorkaufsrecht nicht ausüben. Ob sie es ausgeübt hätte, bleibt ungeklärt und ist wohl auch unerheblich.

Nur wenige Monate nach Abschluss des Kaufvertrages bietet der Erwerber der Mieterin die Wohnung an, allerdings zum Kaufpreis von 266.250 €. Dieser Betrag entspricht auch dem Verkehrswert der Wohnung. Die Mieterin nimmt das Angebot nicht an. Stattdessen verlangt sie vom Verkäufer Schadensersatz in Höhe der Differenz von 79.428,75 €.

In den Vorinstanzen beim Amtsgericht Hamburg-Sankt Georg (Urteil vom ein 30.5.2013 – 920 C 16 / 13) und beim Landgericht Hamburg (Urteil vom 16.1.2014 – 334 S 37 / 13) hatte die Mieterin keinen Erfolg. Beide Gerichte sind der Auffassung, allein aus der Verletzung der Mitteilungspflicht folge nicht, dass der Mieterin ein Schadensersatzanspruch wegen der bloßen Möglichkeit, die Wohnung günstig zu erstehen, zustünde. Nur wenn der Mieter sich tatsächlich dazu entschließe, das Vorkaufsrecht auszuüben, der Vermieter dennoch anderweitig veräußere, komme ein derartig hoher Schadensersatzanspruch als Nichterfüllungsschaden infrage.

Es geht um die Frage, ob der Mieter tatsächlich zum Kauf der Wohnung entschlossen sein muss oder ob allein die unterlassene Mitteilung über das Vorkaufsrecht einen Schadensersatzanspruch auslöst.

Die Mieterin gibt nicht auf und zieht ihren Fall vor den Bundesgerichtshof.

Dort hat sie jetzt einen Erfolg erzielt (Urteil vom 21 ZR 2015 – VIII ZR 51 / 14). Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs wäre es eine bloße Förmelei, den Mieter zur Ausübung eines Vorkaufsrechts zu zwingen, das der Vermieter wegen anderweitigen Verkaufs gar nicht mehr erfüllen könne. Deshalb steht dem Mieter, der über sein Vorkaufsrecht nicht informiert worden ist, ein Schadensersatzanspruch zu in Höhe der Differenz zwischen dem (günstigeren) Kaufpreis des Erwerbers und dem tatsächlichen Verkehrswert der Wohnung.

Auch wenn sich die Entscheidung dramatisch anhört, dürften sich daraus doch keine weit reichenden Folgen ergeben. Der Sachverhalt scheint recht singulär zu sein. Riskant kann es allerdings für den Vermieter werden, der, nach Umwandlung der Mietwohnungen in Eigentumswohnungen, die Wohnungen unter Wert verkauft, ohne den jeweiligen Mieter über den Kaufvertrag zu informieren. Ein solcher Vermieter riskiert dann allerdings seinen Ruin.

Nur die Sache ist verloren, die man aufgibt (E. von Feuchtersleben).