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Kein Provisionsanspruch bei Verflechtung des Maklers

Rechtstipp vom 06.01.2017
(7)
Rechtstipp vom 06.01.2017
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In diversen Fallkonstellationen einer so genannten Verflechtung versagt die Rechtsprechung dem Makler einen Provisionsanspruch. Sie geht davon aus, dass dem Makler dann keine Provision zusteht, wenn er sich bei der Ausübung seiner Tätigkeit in einem Interessenkonflikt mit anderen von ihm übernommenen Aufgaben befindet. Dies ist stets dann der Fall, wenn der Makler infolge dieser anderen Aufgaben die Interessen seines Auftraggebers nicht sachgerecht wahrnehmen kann. Wie so oft sind die Einzelheiten aber umstritten.

Wann nämlich allgemein eine solche Verflechtung gegeben ist, wird gesetzlich nur bei der Wohnraumvermietung geregelt. Gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Ziffern 2 und 3 Wohnungsvermittlungsgesetz ist es dem Makler untersagt, eine Vergütung für die Vermittlungstätigkeit zu vereinnahmen, wenn er selbst Eigentümer, Mieter, Vermieter oder Verwalter der fraglichen Wohnräume ist; gleichgestellt sind rechtliche oder wirtschaftliche Beteiligungsverhältnisse an solchen Positionen.

Weshalb besteht das Verbot der Provision bei Verflechtung? Die Rechtsprechung geht davon aus, dass der Maklervertrag vom gesetzlichen Ansatz her auf drei Personen zugeschnitten ist und alle Beteiligten eine freie Entscheidungsmöglichkeit haben sollen, ein bestimmtes Geschäft abzuschließen oder nicht. Bei „echten“ Verflechtungen, bei denen der Makler an einer Partei des Vertrages wirtschaftlich oder rechtlich wesentlich beteiligt ist, ist dies nicht mehr der Fall. Der Makler ist aufgrund der gegebenen Interessenkollision nicht mehr neutral. Dabei ist nicht nur die „echte“ Verflechtung provisionsschädlich, sondern auch die „unechte“. Was versteht man darunter?

Eine „unechte“ Verflechtung liegt vor, wenn eine freie Willensbildung zwar nicht durch wirtschaftliche oder rechtliche Beteiligungen eingeschränkt ist, der Makler aber unabhängig vom Einzelfall, gewissermaßen institutionalisiert, seine vertraglich geschuldete Aufgabe nicht sachgerecht erfüllen kann. In einem durch den Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der Makler Vollmacht des Grundstücksverkäufers zum Hauptvertragsabschluss und stand damit auf einer Seite des Hauptvertrages. Deshalb konnte er keine Maklerprovision verlangen (NJW – RR 1998, 992).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs befindet sich der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung nach weitverbreiteter Vereinbarung in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung die Gültigkeit des Wohnungsverkaufs abhängt, in einem institutionalisierten Konflikt mit den Interessen des Käufers. Er hat die Interessen seines Kunden als Käufer ebenso wahrzunehmen wie die der Wohnungseigentümer, die unter Umständen gegenläufig sind. Seine selbständige, unabhängige Willensbildung wird dadurch zumindest gefährdet. Diese Interessenkollision hindert ihn an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Maklertätigkeit und schließt damit einen Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn aus (BGH NJW 2003, 1249).

Andererseits hindert die bloße Eigenschaft als WEG-Verwalter nicht das Entstehen des Provisionsanspruchs, wenn er durch einen einzelnen Wohnungseigentümer beauftragt wird, dessen Wohnung zu verkaufen.

Die hier beschriebenen Fälle der Verflechtung können für die Makler unangenehme Folgen haben, denn in Unkenntnis gezahlte Provisionen müssen unter Umständen noch Jahre später zurückgezahlt werden.

Allerdings hat der Makler auch in Fällen eines institutionalisierten Interessenkonflikts eine Möglichkeit, sich eine Courtage versprechen zu lassen. Er muss dafür mit dem Kunden einen auf ein selbständiges, von der Vermittlungsleistung unabhängiges Provisionsversprechen gerichteten Vertrag schließen (BGH NZM 2001, 478). Wirksam ist eine solche Vereinbarung allerdings nur, wenn der Makler den Vertragspartner hinreichend darüber informiert, dass ein Provisionsanspruch an sich nicht besteht, dieser aber durch die selbstständige Vereinbarung begründet wird. Bei der Vermittlung eines Wohnraummietvertrages sind aber solche Vereinbarungen wegen des zwingenden Charakters von § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz unwirksam.


Rechtstipp aus der Themenwelt Eigenheim und dem Rechtsgebiet Maklerrecht

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