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Kein Vertrauensschutz bei offenkundigen Dienstbarkeiten

Rechtstipp vom 28.05.2018
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Drum prüfe, wer ein Grundstück kauft ... Die Publizität des Grundbuchs ist ein hohes Gut. Es gehört in Österreich nahezu zum Allgemeinwissen: Auf eine Eintragung im Grundbuch ist grundsätzlich Verlass. Im Grundbuch ist nicht nur der Eigentümer einer Liegenschaft eingetragen. Eingetragen sind auch Rechte, die der jeweilige Eigentümer zu Lasten eines oder mehrerer anderer Grundstücke ausüben kann (als Dienstbarkeitsberechtigter), sowie die Lasten, die auf seinem Grundstück haften. Lasten können nicht nur Hypotheken sein, sondern auch Dienstbarkeiten, das ist die Verpflichtung zugunsten eines anderen Grundstücks oder einer bestimmten Person, beispielsweise den jeweiligen Eigentümer über das eigene Grundstück gehen und fahren zu lassen oder eine Wasserleitung zu führen.

Der Vertrauensschutz in die Richtigkeit des Grundbuchs soll den Erwerber einer Liegenschaft schützen, aber auch Gläubiger. Der Käufer kann darauf vertrauen, dass alle was eingetragen ist auf ihn weiterübertragen wird. Ein Gläubiger kann erkennen, ob auf der Liegenschaft bereits Pfandrechte haften und ob er dem Liegenschaftseigentümer weiteren Kredit gewähren will oder andere Sicherheiten fordert. 

Das Vertrauen auf die Richtigkeit der Eintragungen im Grundbuch ist sohin ein wesentlicher Bestandteil im Wirtschaftsleben. Bedeutet das aber auch, dass keine Eintragung im Lastenblatt gleichbedeutend mit dessen Lastenfreiheit ist? Nein! 

Wer ein Grundstück kaufen möchte, insbesondere ein am Land gelegenes, möglicherweise sogar umgeben von freier Natur oder von landwirtschaftlich bewirtschafteten Flächen, der möge sich tunlichst auch in der Natur versichern, dass das Grundstück nicht mit Servituten (Reallasten) belastet ist, die im Grundbuch – aus welchen Gründen auch immer – nicht eingetragen sind. Wenn beispielsweise eine Wasserleitung über das Grundstück führt oder ein Weg, der möglicherweise sogar mit Wandermarkierungen versehen ist, dann handelt es sich dabei um offenkundige Dienstbarkeit, die auch der Erwerber gegen sich gelten lassen muss. In einem solchen Fall kann er sich nicht darauf berufen, gutgläubig – im Vertrauen auf den Grundbuchsstand – lastenfrei erworben zu haben. 

Der Erwerber kann also nicht einfach einen Zaun errichten und niemanden mehr über den Wanderweg auf seinem Grundstück gehen lassen. Vielmehr wird er Nachforschungen betreiben müssen, seit wann der Weg existiert. Ist er der Auffassung, dass er den Weg sperren kann, muss er damit rechnen, dass sich der Servitutsberechtigte (Dienstbarkeitsberechtigte) dagegen wehrt. Dieser kann gegenüber dem neuen Eigentümer die Feststellung der Dienstbarkeit gerichtlich begehren und sie sodann – im Falle des Prozessgewinns – bücherlich eintragen lassen. Womit das Vertrauen ins Grundbuch wiederhergestellt wäre ...


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