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Kein Zugriff des Vermieters auf die Kaution im laufenden Mietverhältnis, BGH VIII ZR 234/13

Rechtstipp vom 30.09.2015
Rechtstipp vom 30.09.2015

Die Mietkaution darf während des laufenden Mietverhältnisses vom Vermieter nicht verwertet werden, um streitige Forderungen gegen den Mieter zu befriedigen. Eine mietvertragliche Vereinbarung, nach der dies dem Vermieter erlaubt sein soll, ist unwirksam.

Die klagende Mieterin hatte, wie im Mietvertrag vereinbart, 1.400 € auf ein Kautionskonto des Vermieters eingezahlt. Gleichzeitig unterschrieb sie eine Zusatzvereinbarung, wonach der Vermieter berechtigt sein sollte, sich wegen fälliger Ansprüche auch während des Mietverhältnisses aus der Kaution zu befriedigen. In diesem Fall sollte die Mieterin verpflichtet sein, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag aufzufüllen.

Im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses machte die Klägerin eine Mietminderung geltend. Wegen der streitigen Mietforderung ließ der Beklagte sich während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben ausbezahlen. Die Klägerin verlangt, dass der Vermieter den entnommenen Betrag dem Kautionskonto wieder gutschreibt.

Der BGH entschied, dass die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung gem. § 307 BGB unwirksam sei. Die Klägerin habe einen Anspruch auf Wiederauffüllung und insolvenzsichere Anlage der Mietkaution aus § 551 Abs. 3 BGB. Der Beklagte sei nicht berechtigt gewesen, während des Mietverhältnisses wegen der streitigen Mietforderungen auf die Kaution zuzugreifen. Nach überwiegender Auffassung, der sich die Kammer anschließe, dürfe der Vermieter während des Mietverhältnisses nur dann auf die Kaution zurückgreifen, wenn seine Forderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sei oder die Verrechnung im Interesse des Mieters liege. Der Vermieter dürfe sich dagegen nicht zur Befriedigung streitiger Forderungen an der Mietkaution bedienen. Dies widerspreche dem Treuhandcharakter der Mietkaution. Danach müsse der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anlegen. So soll sichergestellt werden, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei einer Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, so der BGH, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könne. Eine formularmäßige Erweiterung der Verwertungsbefugnis sei bei der Wohnungsmiete nicht möglich.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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