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Kein Zutrittsrecht des Ehepartners beim Streit um Immobilienverkauf

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Ein Ehegatte, der das im Miteigentum stehende Hausgrundstück endgültig verlassen hat, hat kein Recht auf Gewährung von Zutritt zu der Immobilie für sich oder Dritte, wenn kein besonderer Grund vorliegt.

Der Wunsch nach Besichtigung durch einen Makler und weitere Personen mit dem Ziel des freihändigen Verkaufs der Immobilie stellt keinen besonderen Grund in diesem Sinne dar, wenn der in der Immobilie verbliebene Ehegatte einen freihändigen Verkauf ablehnt und stattdessen die Teilungsversteigerung betreibt.

Monika und Martin Meier leben getrennt, sie haben beim Familiengericht die Scheidung eingereicht. Beide sind jeweils zur Hälfte Miteigentümer des Hausgrundstücks, das von Martin Meier genutzt wird. Er hat beim Amtsgericht ein Teilungsversteigerungsverfahren für diese Immobilie eingeleitet.

Monika Meier beauftragte daraufhin einen Makler mit dem Verkauf des Hausgrundstücks. Weil ihm der Zutritt verweigert wird, hat die Frau beim Familiengericht einen Antrag auf Verfahrenskostenhilfe gestellt. Sie will ihren Mann dazu verpflichten lassen, dem Makler und den ihn begleitenden Personen den Zugang zum Haus und die Besichtigung aller Räume zu ermöglichen. Sie macht geltend, dass Martin Meier den Verkauf der Immobilie zum seinerzeit festgestellten Marktwert abgelehnt habe. Nachdem er durch die Einleitung des Teilungsversteigerungsverfahrens zu erkennen gegeben habe, zur Veräußerung des Hausgrundstücks bereit zu sein, habe sie den Makler beauftragt. So will sie für die Immobilie im Wege des freihändigen Verkaufs einen „optimalen Preis“ erzielen und Kosten einsparen, die mit der Durchführung des Teilungsversteigerungsverfahrens entstünden. Als Miteigentümerin sei sie zum Betreten der Immobilie – auch mit Dritten – berechtigt. Der Makler sei von ihr bevollmächtigt, ihr „Betretungsrecht“ für sie auszuüben. Dass ihr Mann dem Makler den Zutritt verweigere, sei treuwidrig. Anscheinend wolle er versuchen, die Immobilie zum niedrigsten Preis selbst oder durch einen „Strohmann“ zu ersteigern.

Martin Meier ist anderer Ansicht. Da kein freihändiger Verkauf stattfinde, bedürfe es nicht der Einschaltung eines Maklers. Das Familiengericht hat den Verfahrenskostenhilfeantrag von Monika Meier abgelehnt und sie auf mangelnde Erfolgsaussicht bei dem beabsichtigten Gerichtsverfahren hingewiesen. Dagegen legte sie Beschwerde ein. Das Familiengericht hat die Beschwerde dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

Monika Meier bleibt der Zutritt zum Hausgrundstück verwehrt, entschieden die Richter. Sie könne von ihrem Noch-Ehemann nicht verlangen, dass er dem von ihr beauftragten Makler den Zugang zur Immobilie ermöglicht. Grundsätzlich stehe zwar jedem Miteigentümer ein Mitbenutzungsrecht zu. Zwischen Monika und Martin Meier sei es jedoch ersichtlich im Zuge der Trennung zu einer Neuregelung der Nutzung gekommen. Die sehe so aus, dass fortan allein der Mann das Haus bewohnt. Deswegen habe Monika Meier kein uneingeschränktes Zutrittsrecht mehr. Nach dem Gesetz hat ein Ehegatte, der das im Miteigentum stehende Hausgrundstück endgültig verlassen hat, kein Zutrittsrecht, wenn nicht ein besonderer Grund vorliegt. Sonst würden das Betreten und die Besichtigung eine nicht hinzunehmende Verletzung der Privatsphäre des in der Immobilie verbliebenen Miteigentümers darstellen.

Ein besonderer Grund aber liege hier nicht vor, entschied das Oberlandesgericht. Denn ein freihändiger Verkauf der Immobilie, wie ihn sich Monika Meier wünscht, scheitere an der ablehnenden Haltung ihres Ehegatten. Sein Verhalten, das von der Hoffnung getragen sein kann, die Immobilie in der Teilungsversteigerung günstig selbst zu erwerben, möge Monika Meier aus eigenen wirtschaftlichen Erwägungen nicht gefallen. Es sei jedoch nicht als treuwidrig anzusehen. Denn grundsätzlich bestehe keine Verpflichtung, einer einverständlichen Lösung zuzustimmen, um eine Teilungsversteigerung zu vermeiden. Das Gesetz sieht zwar einen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft vor, aber keinen Anspruch des Miteigentümers auf freihändigen Verkauf.

Es bleibt also dabei, weil Monika Meier das Feld frühzeitig geräumt hat, kann sie nun keinen Einfluss mehr auf den Verkauf des gemeinsamen Hausgrundstücks nehmen.

OLG Bremen, Beschluss vom 22.8.2017, Az 5 WF 62/17


Rechtstipp vom 07.12.2017
aus dem Rechtsgebiet Familienrecht

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