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Keine Aufklärungspflicht über weit zurückliegenden Marderbefall

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Das OLG Hamm hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob ein Marderbefall eines Hauses einen Mangel darstellt und ob der Verkäufer auch darüber aufklären muss, dass es bereits in der Vergangenheit einen Marderbefall gab.

Marder im Dach

Der Kläger erwarb, unter Ausschluss der Haftung, eine Eigentumswohnung. Einige Jahre vor dem Kauf gab es in dem Objekt einen Marderbefall. Dieser wurde fachgerecht behoben und die Marder vertrieben. Kurz vor dem Kauf kam es dann erneut zu einem Marderbefall des Hauses, der sich bei einer anderen Wohnung auswirkte. Nach dem Kauf beschloss die Eigentümergemeinschaft umfangreiche Dachsanierungen aufgrund des Marderbefalls. Der Käufer verlangt vom Verkäufer den Ersatz der entstandenen Kosten.

Marderbefall ist Mangel

Wenig überraschend kam das Gericht zunächst zur Feststellung, dass ein Marderbefall eines Hauses einen Sachmangel der in diesem Haus befindlichen Wohnungen darstellt. Dabei ist es irrelevant, ob der Marder bereits Schäden verursacht hat. Entscheidend ist, dass Maßnahmen zur Vertreibung des Marders sowie zum Schließen der benutzten Zugangswege zu treffen sind.

Mangel ist aufklärungspflichtig

Verkäufer sind dann zur Aufklärung der Kaufinteressenten verpflichtet, wenn diese einen bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennbaren Mangel kennen und dieser für den Kaufentschluss des Käufers von Bedeutung ist. Bei einem akuten Marderbefall ist eine Aufklärung zu erwarten.

Altfall ist jedoch nicht aufklärungspflichtig

Die Tatsache, dass es vor einigen Jahren zu einer Marderbefall gekommen ist, der aber beseitigt wurde, ist jedoch nicht aufklärungspflichtig. Es existiert keine allgemeine Vermutung dahingehend, dass Marder nach Jahren der Abwesenheit wieder an den Ort des ehemaligen Befalls zurückkehren („einmal Marder – immer Marder“).

Für Neubefall muss Kenntnis des Verkäufers nachgewiesen werden

Darüber, dass aber kurz vor dem Kaufvertrag ein neuer Befall aufgetreten ist, hätte der Verkäufer informieren müssen, wenn er davon Kenntnis gehabt hätte. Das konnte der Käufer hier jedoch nicht nachweisen, da sich die Eigentümerversammlung erst nach dem notariellen Kaufvertrag mit dem neuen Befall beschäftigt hatte.

Fazit

Auch hier zeigt sich wieder ein klassisches Problem in der gerichtlichen Auseinandersetzung. Ein Mangel und das generelle Bestehen einer Aufklärungspflicht sind oftmals gegeben. Schwieriger ist es oft, dem Verkäufer die Kenntnis des Mangels nachzuweisen.

OLG Hamm, Beschluss vom 13.02.2017, Az.: I-22 U 104/16


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Grundstücksrecht & Immobilienrecht, Kaufrecht

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