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Keine rückwirkende Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels im Wohnungseigentum u. zum Zwangsschlüssel

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Das Landgericht Hamburg hatte sich in einer Entscheidung vom 09.04.2014 (AZ 318 S 66/13) mit dem Problem zu beschäftigen, ob und wann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verteilungsmaßstab für die Heizkosten ändern kann, insbesondere ob dies auch rückwirkend möglich ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft eines Wohnhauses hatte den Verteilerschlüssel für Heizkosten für das Jahr 2011 im Jahr 2012 rückwirkend von 50:50 (Verbrauch/Fläche) auf 70:30 abgeändert. Die Anfechtungsklage eines Miteigentümers gegen diesen Beschluss war begründet, weil der Beschluss gegen § 6 Absatz 4 der Heizkostenverordnung verstößt, der eine rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels verbietet. Gemäß § 3 HeizKV gelten die Vorschriften der Verordnung unmittelbar auch für das Wohnungseigentum.

Die Entscheidung des Landgerichts Hamburg ist auch unter weiteren Gesichtspunkten für die Wohnungseigentümergemeinschaft von Bedeutung.

Zunächst hat das Gericht klargestellt, dass die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für die Änderung des Verteilerschlüssels, die aus § 16 Absatz 3 WEG folgt, nicht willkürlich ausgeübt werden darf. Die Abänderung des Verteilungsschlüssels muss interessengerecht sein und darf nicht dazu dienen, einer Gruppe von Miteigentümern einen Vorteil zu verschaffen. Dies ist herrschende Rechtsprechung.

Das Landgericht Hamburg hat in seiner Entscheidung offen gelassen, ob das rückwirkende Verbot der Abänderung des Verteilungsschlüssels auch für den sogenannten „Zwangsschlüssel“ nach § 7 Abs. 1 S. 2 HeizKV gilt.

Nach § 7Abs.1 S1 HeizKV sind i.d.R. die Kosten mindestens zu 50%, höchstens zu 70% nach dem erfassten Verbrauch der Nutzer zu verteilen, im Übrigen nach der Fläche (50:50 bis 70:30).

Nach dem sogenannten „Zwangsschlüssel“ (§ 7 Abs.1 S.2 HeizKV) ist bei Öl- und Gasheizungen, die den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 entsprechen und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, zwingend mit 70% : 30% abzurechnen. Geschieht dies nicht, verstößt die Heizkostenverteilung gegen die Heizkostenverordnung.

Das Landgericht hat die Frage, ob bei einem derartigen Zwangsschlüssel die Wohnungseigentümer rückwirkend die Heizkosten anders verteilen dürfen, um dem Gesetz zu entsprechen, offen gelassen. Es neigt wohl dazu, auch hier eine rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels abzulehnen. Dafür spricht nicht nur das Verbot der rückwirkenden Änderung nach § 6 Abs.4 HeizKV. Auch im Mietrecht kann der Vermieter den Verteilungsschlüssel gemäß § 556 a Abs. 2 BGB nur für die Zukunft vor Beginn eines Abrechnungszeitraums abändern. Dennoch bleibt die Frage offen.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Grundstücksrecht & Immobilienrecht

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