Kellerraum als Teil der Mietwohnung – darauf müssen Mieter achten

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Auch wenn viele von den eigenen vier Wänden träumen, wohnen die meisten Deutschen nach wie vor zur Miete. Trotzdem oder gerade deshalb gibt es in Bezug auf Mietwohnungen viel Streit und die Gerichte können von Schönheitsreparaturen, Mietrückständen, Mängeln an der Mietwohnung oder zu viel Lärm ganze Lieder singen. Auch der Keller sorgt für viel Zündstoff zwischen Vermieter und Mieter. Der von Mietern heiß und innig geliebte Stauraum gehört nicht zwangsläufig zur Mietwohnung und Vermieter wollen gern festlegen, was wo wie abgestellt oder nicht abgestellt werden darf.

Aber wie sieht es mietrechtlich aus? Haben Mieter Anspruch auf einen Keller, kann bei fehlendem Keller die Miete gemindert werden, welches Kellerabteil bekommen Mieter und wie viel darf der Vermieter diktieren? Um unnötigen Streit über den Abstellraum zu vermeiden, sollten sowohl Mieter als auch Vermieter einiges beachten.

Wann ist der Keller Teil der Mietwohnung? 

Die Frage, ob Mieter einen Anspruch auf einen oder gar einen ganz speziellen Kellerraum haben, lässt sich nicht eindeutig beantworten. Die richtige Antwort lautet deshalb oft wie bei so vielen anderen Rechtsfragen auch: Es kommt darauf an! Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) überlässt der Vermieter auf Grundlage des Mietvertrags dem Mieter eine Sache zur Nutzung, während der Mieter als Gegenleistung ein Entgelt (Miete) zahlt. Was genau vermietet wird, legen Mieter und Vermieter im Mietvertrag selbst fest. Entscheidend für den Anspruch auf Überlassung eines Kellerraums ist deshalb der konkrete Mietvertrag. Ist der Keller im Mietvertrag aufgeführt, hat der Mieter einen Rechtsanspruch auf den Kellerraum, wird kein Keller im Mietvertrag erwähnt, besteht auch kein Anspruch auf einen Keller.

Der Mietvertrag ist also die entscheidende Rechtsgrundlage für alle Fragen rund um den Keller. Mieter müssen deshalb bei ihrem Mietvertrag ein ganz besonderes Augenmerk auf den Keller legen, wenn der Keller für sie eine unverzichtbare Abstellmöglichkeit für die Aufbewahrung von Haushaltsgegenständen, Vorräten und Werkzeug ist oder sie den Keller dringend als Stauraum für alles Mögliche brauchen, was in der Wohnung keinen Platz mehr findet. Es empfiehlt sich dabei, den Keller schon bei der Wohnungsbesichtigung anzusprechen und anschließend darauf zu achten, dass er im Mietvertrag explizit erwähnt wird. Nur dann besteht auch ein Anspruch auf einen Kellerraum.

Welches Kellerabteil gehört zur Wohnung?

Vielen Mietern ist aber nicht nur wichtig, dass sie überhaupt Anspruch auf einen Keller haben, sondern sie wünschen sich ein ganz bestimmtes Kellerabteil. Die Gründe hierfür können vielfältig sein. Vielleicht ist ein Keller etwas größer, in einem anderen Kellerraum sind die Lichtverhältnisse besser oder der Keller liegt ganz simpel näher an der eigenen Mietwohnung. Entscheidend für die Frage, welches Kellerabteil der Mieter erhält und ob er seinen Wunschkeller beanspruchen kann, ist wiederum der Mietvertrag. Ist im Mietvertrag nur allgemein die Rede davon, dass zur Wohnung auch ein Keller gehört, legt der Vermieter fest, welchen Keller der Mieter erhält. Er ist in diesem Fall lediglich verpflichtet, dem Mieter irgendeinen Kellerraum zur Verfügung zu stellen. Welcher Raum das ist, liegt in seinem Ermessen. Daher darf der Vermieter einem neuen Mieter einen beliebigen Kellerraum zuteilen und muss die Wünsche des Mieters nicht berücksichtigen. Mieter dürfen ihre Kellerräume auch nicht ohne Absprache mit dem Vermieter untereinander tauschen.

Etwas anders gilt hingegen, wenn der Mietvertrag nicht nur die pauschale Aussage beinhaltet, dass auch ein Keller mitvermietet wird, sondern weitere Details zur Lage und Größe des Kellers enthält. In diesem Fall schuldet der Vermieter nicht mehr irgendeinen Kellerraum, sondern diesen ganz bestimmten. Dafür reicht auch schon eine einfache mündliche Zusage bei der Wohnungsbesichtigung. Im Zweifel ist aber der Mieter in der Beweispflicht. Wer also Wert auf einen ganz bestimmten Kellerraum legt, sollte daher auch im Mietvertrag entsprechende Details aufnehmen.

Wie muss der Keller übergeben werden?

Der Keller muss dem Mieter zu Beginn des Mietvertrags grundsätzlich trocken, leer und sauber übergeben werden. Mieter müssen deshalb altes Gerümpel in ihrem gemieteten Kellerraum nicht akzeptieren und können den Vermieter auffordern, alte Möbel, rostige Fahrräder, leere Kartons oder andere Überbleibsel zu entfernen. Ebenso wenig darf der Vermieter den Mietkeller als Lagerraum für eigene Gegenstände oder als Lagerstätte für Baumaterialien während eines Umbaus oder einer Modernisierung nutzen. Ist der Keller als Teil der Wohnung mitvermietet, gehört er zur Mietsache. Der Mieter hat deshalb an dem Keller das alleinige Nutzungsrecht.

Der Mietkeller muss also wie jeder andere Mietraum zu Beginn des Mietverhältnisses vollständig geräumt sein. Ist er das nicht, erfüllt der Vermieter einen Teil seiner mietvertraglichen Verpflichtungen nicht und der Mieter hat nicht nur einen Anspruch darauf, dass der Keller vom Vermieter geräumt wird, sondern kann bis dahin auch die Miete mindern.

Wann darf der Vermieter den Keller entrümpeln?

Das Nutzungsrecht an dem Keller besteht aber nur so lange, wie auch das Mietverhältnis dauert. Während der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses den Keller geräumt haben muss, muss der Mieter seine Sachen vor Ende des Mietvertrags aus dem Keller räumen. Gerade wenn die Mietwohnung inklusive Keller direkt im Anschluss neu vermietet wird, ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass der Keller leer ist.

Gleich entrümpeln darf der Vermieter den Keller jedoch nicht. Er muss dem ehemaligen Mieter vorab Gelegenheit geben, seine Sachen noch selbst aus dem Keller zu entfernen. Hierzu muss er ihm eine angemessene Frist setzen. Die meisten Gerichte halten eine Frist von circa zwei Wochen für angemessen. Danach darf der Vermieter den Keller selbst entrümpeln oder ein Unternehmen damit beauftragen. Die Kosten dafür trägt der ehemalige Mieter. Der Vermieter darf sie sogar mit der hinterlegten Mietkaution verrechnen.

Spielregeln für die Kellernutzung – was darf der Vermieter festlegen?

Auch wenn der Mieter durch den Mietvertrag das alleinige Nutzungsrecht an dem Keller hat, darf er in dem Keller nicht tun und lassen, was er will. Der Vermieter darf in der Hausordnung Regeln für die Nutzung der Kellerräume festlegen. Meistens regelt die Hausordnung z. B., dass für die Nutzung der einzelnen Keller das Prinzip der gegenseitigen Rücksichtnahme gilt. Daher dürfen Mieter z. B. während der Ruhezeiten nicht im Keller sägen, hämmern oder bohren.

Auch dürfen Mieter den Kellerraum nicht als Lagerraum für alles verwenden. Im Keller dürfen nur Gegenstände gelagert werden, die zum normalen Wohngebrauch gehören. Der Keller darf daher nicht als gewerbliches Lager genutzt werden – außer der Mietvertrag regelt etwas anderes.

Und wenn der Keller nicht nutzbar ist? 

Da der Vermieter bei einer entsprechenden Vereinbarung nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, dem Mieter den Mietkeller zu überlassen, macht er sich mit einem nicht nutzbaren oder gar fehlenden Keller vertragsbrüchig. Da der Vermieter somit einen Teil des Mietvertrags nicht erfüllt, darf der Mieter die Miete so lange mindern, bis der Vermieter ihm einen nutzbaren Keller überlässt. Die Rechtsprechung zur konkreten Höhe der Mietminderung ist sehr vielfältig. So hat das AG Düren z. B. für einen feuchten Keller 5 % der Miete als Minderungsquote anerkannt, das AG Menden für den Entzug der Mitbenutzung des Fahrradkellers 2,5 % oder das OLG Brandenburg für die Unbenutzbarkeit der gesamten Kellerfläche eines Einfamilienhauses 20 %.

Fazit: Damit sich Vermieter und Mieter nicht über den Keller streiten, sollten sie mit möglichst klaren Regeln im Mietvertrag die ersten Weichen stellen. Dann ist eindeutig, welche Ansprüche der Mieter in Bezug auf die Nutzung eines Kellers hat.

(THE)