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Können Schriftformheilungsklauseln den Mietvertrag retten?

Rechtstipp vom 03.04.2014
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Gerade im Gewerbemietrecht ist es üblich, auf der Grundlage eines befristeten Mietvertrages die Mietzeit zu bestimmen. Voraussetzung für eine wirksame Befristung ist aber unter anderem, dass die Schriftform des § 550 BGB gewahrt ist.

Um zu verhindern, dass sich eine Vertragspartei unter Berufung auf die fehlende Schriftform vorzeitig vom Vertrag lossagt, wurde und wird vielfach in der Praxis im Mietvertrag eine so genannte Schriftformheilungsklauseln vereinbart, wonach sich beide Parteien verpflichten, alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen.

In Rechtsprechung und Literatur ist jedoch streitig, ob und inwieweit Schriftformheilungsklauseln wirksam sind, mit der Folge, dass eine auf die fehlende Schriftform des Mietvertrages gestützte Kündigung des anderen Vertragspartners treuwidrig sein kann, solange dieser nicht erfolglos versucht hat, die anderer Partei zu einer Heilung des Mangels zu veranlassen. Demgegenüber vertritt ein Teil der Literatur die Auffassung, dass solche Klauseln vor allem im Hinblick auf einen möglichen Erwerber grundsätzlich unwirksam sind. Nach einer anderen Auffassung macht sich der Kündigende schadenersatzpflichtig, wenn er trotz der Heilungsklausel den Vertrag kündigt.

Zwischenzeitlich hat der BGH mit der Entscheidung vom 22.01.2014 zumindest für den Erwerber eines Grundstückes, der gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis eintritt, klargestellt, dass dieser nicht verpflichtet ist, sich zunächst erfolglos um die Heilung des Mangels der Schriftform zu bemühen. Vielmehr bezwecke § 550 BGB gerade den Schutz des Erwerbers, so dass dieser nicht daran gehindert sei, bei fehlender Schriftform den Vertrag zu kündigen.

Dabei sei es auch unerheblich, so der BGH, ob dem Erwerber im Einzelfall die Umstände, bekannt gewesen sein, die vor seinem Eintreten in den Mietvertrag zur Formunwirksamkeit dieses Vertrages geführt haben.

Lediglich im Einzelfall mag die Kenntnis des Erwerbers vom Formmangel und die Berufung hierauf rechtsmissbräuchlich sein, wovon aber dann nicht auszugehen sein dürfte, wenn der andere Vertragspartner bereits erklärt hat, dass er zu seinen Gunsten Veränderungen des Vertrages anstrebt, denn in diesem Fall, wenn also der Erwerber nur zum Zwecke der Heilung der Schriftformklausel Zugeständnis machen müsse, die er sonst nicht machen müsste, wäre nicht von der Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung auszugehen.

Beiden Vertragspartnern eines Gewerberaummietverhältnisses kann daher nur dringend empfohlen werden, Änderungen des Vertrages stets schriftlich zu dokumentieren und nicht darauf zu vertrauen, dass die Heilungsklausel im Mietvertrag wirksam ist.


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