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Kündigung des Mietverhältnis gegenüber insolventen Mietern

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Besonderer Kündigungsschutz des insolventen Mieters

Einer der wichtigsten und praxisrelevantesten Kündigungsgründe ist der Zahlungsrückstand. Aus wirtschaftlichen Gründen ist es für Vermieter dringend erforderlich, bei offenen Mieten zeitnah zu kündigen, damit der Schaden sich nicht unnötig vergrößert.

Sollte es Anhaltspunkte geben, dass der Mieter (privater Wohnraummieter oder Gewerbemieter) in Kürze einen Insolvenzantrag stellt, ist besondere Eile geboten:

Gemäß § 112 InsO ist eine Kündigung wegen Mietrückständen, die vor Beantragung eines Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind, unwirksam, wenn sie zeitlich nach Stellung eines Insolvenzantrages ausgesprochen wird. Bei Privatwohnungen wirkt sich diese Regelung auch zugunsten des Mitmieters aus. Das heißt, dass auch das mit mehreren Personen geschlossene Mietverhältnis nicht gekündigt werden kann, wenn über einen Mieter das Insolvenzverfahren eröffnet wurde.

Handlungsempfehlung für Vermieter

Sollten Vermieter Kenntnis davon erlangen, dass säumige Mieter evtl. kurzfristig einen Insolvenzantrag stellen, sollte umgehend die außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Bereits vor Insolvenzantrag ausgesprochene Kündigungen bleiben wirksam. Auch nach Ausspruch der Kündigung kann der Vermieter sich immer noch überlegen, ob er dazu bereit ist bei nachträglichem Ausgleich der Miete das Mietverhältnis fortzuführen. Aufgrund der außerordentlichen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses besteht zumindest die Chance, dass im Rahmen eines Klageverfahrens die Kommune (Jobcenter) die offenen Mieten übernimmt. Ohne wirksame Kündigung besteht diese Möglichkeit jedoch nicht. In diesem Fall bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit sich aus der Masse mit einer meist sehr geringen Quote zu befriedigen.

Entscheidend für die Wirksamkeit der Kündigung ist deren Zugang beim Mieter. Hierfür ist der Vermieter in einem Gerichtsverfahren beweisbelastet. Es bietet sich daher an, die Kündigung unter Zeugen zuzustellen.

Kündigung unter der Voraussetzung, dass die letzte Zahlungsfrist nicht eingehalten wird

Besonders in Gewerbemietverhältnisses setzen Vermieter dem Mieter oftmals eine letzte Zahlungsfrist. Diesbezüglich ist Vorsicht geboten.

Wird die Kündigung wegen Zahlungsverzuges nur ausgesprochen, sofern der Ausgleich des Rückstandes nicht bis zum Datum „x“ erfolgt, gilt die Kündigung erst ab dem Datum „x“ als ausgesprochen. Problematisch wird es dann, wenn der Mieter zwischen Aussprache dieser „Kündigung unter der Bedingung der Nichtzahlung“ und dem Ablauf der gesetzten Zahlungsfrist einen Insolvenzantrag stellt. Dann wäre die Kündigung gemäß § 112 InsO unwirksam.

Kein grundsätzlicher Kündigungsschutz gemäß § 112 InsO

Die Sperre gilt nur für Kündigungen, bei denen ein Zusammenhang mit der Zahlungspflicht besteht. Eine Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen ist beispielsweise bei Vorliegen der Voraussetzungen von § 112 InsO unwirksam. Dies gilt nicht für Kündigungen wegen rückständiger Nebenkostenforderungen und anderer verhaltensbedingter Gründe. Ebenfalls kann auch wegen Zahlungsrückstand gekündigt werden, wenn dieser nach Insolvenzantrag entstanden ist.

Gerne können wir Sie in Ihrer Angelegenheit beraten und anwaltlich vertreten. Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch Nachfragen zu diesem Artikel grundsätzlich nicht kostenlos beantworten.

Ihre KGK Rechtsanwälte


Rechtstipp vom 21.12.2017
Aktualisiert am 13.09.2018
aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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