Kündigung des Mietverhältnis wegen Verkauf, Umbau oder Abriss (Teil 1)

• Teil 1: Einleitung und Besonderheiten bei Verkauf
• Teil 2: Besonderheiten bei Abriss/Umbau
• Teil 3: Nachteile bei Fortsetzung des Mietverhältnisses
• Teil 4: Kündigungsformalien und abschließende Hinweise

Teil 1: Einleitung und Besonderheiten bei Verkauf

Auch bei beabsichtigtem Verkauf oder Umbau bzw. Abriss einer vermieteten Wohnung oder eines Haus, besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu kündigen. Dieser Beitrag erläutert die wesentlichen Voraussetzungen einer solchen Kündigung bei Verkauf.

Die maßgebliche gesetzliche Regelung in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB lautet:

„Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn:

der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.“

Als Voraussetzung müssen somit folgende Tatbestandsmerkmale kumulativ vorliegen:

• Die Mietsache soll anderweitig verwertet werden.
• Die vorgesehene Verwertung muss nach den Gesamtumständen angemessen sein.
• Der Bestand des Mietverhältnisses muss der Verwertung entgegenstehen.
• Durch die Hinderung der Verwertung müssen erhebliche Nachteile eintreten.

Im Einzelnen dazu Folgendes:

Gesetzeszweck ist, die grundsätzliche Aufrechterhaltung des Eigentümers über seinen Grundbesitz zu verfügen, unter Beachtung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums gem. Art. 14 Grundgesetz. Die Möglichkeit, nur eine höhere Miete zu erzielen, wird vom Gesetz aber nicht als angemessene wirtschaftliche Verwertung angesehen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3, 2. Halbsatz BGB); ebenso nicht die Veräußerung im Zusammenhang mit einer bereits erfolgten oder beabsichtigten Begründung von Wohnungseigentum (§ 573 Abs. 2 Nr. 3, 3. Halbsatz BGB).

Wesentlich bleibt aber immer die Angemessenheit, womit die Verwertung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten vernünftig und sinnvoll und nicht lediglich spekulativ sein darf.

I. Verkauf

Die Veräußerung eines Hauses oder einer Wohnung ist nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) eine mögliche angemessene wirtschaftliche Verwertung, die die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann. Dabei ist es ausreichend, wenn der Eigentümer verkaufen will und der Verkauf der vermieteten Wohnung wirtschaftlich sinnlos wäre (BVerfG WuM 1992, 46).

Dieser Entscheidung lag zugrunde, dass bei Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung ein Mindererlös von 43.000,00 DM erzielt worden wäre. In gleicher Weise hat das BVerfG bereits 1989 entschieden (BVerfG WuM 1989, 118, Weber/Marx, VIII/S. 101), bei einem Mindererlös von 250.000,00 DM. Die Grundsätze dieser Entscheidung lauten: Auch der Verkauf des vermieteten Objektes ist eine Verwertung, die die Kündigung rechtfertigen kann. Dieses Kündigungsrecht darf nicht auf Fälle drohenden Existenzverlustes reduziert werden.

Wenn ein Vermieter behauptet, das Haus oder die Eigentumswohnung sei in vermietetem Zustand unverkäuflich, muss er Einzelheiten zu seinen Verkaufsbemühungen mitteilen, da sonst nicht erkennbar wird, dass der Verkauf in vermietetem Zustand zur Hinderung an einer angemessenen Verwertung führen kann. Die Rechtsprechung (z. B. LG Düsseldorf WuM 1991, 593) unterstellt aber teilweise als offenkundig oder gerichtsbekannt, dass für eine vermietete Wohnung ein geringerer Preis als für eine freistehende Wohnung bezahlt werde.

Die Beweislast, das Mietverhältnis sei die Ursache für einen Verkauf zu angemessenen Bedingungen, trägt der kündigende Vermieter (LG Darmstadt, Urteil v. 23.05.1986, WuM 1987, 320; LG München II, ZMR 1987, 309). Dieser Beweis kann allein durch die Behauptung, die Wohnung wäre wegen des Mietverhältnisses unverkäuflich, nicht geführt werden, da auch andere Ursachen vorliegen können (z. B. überhöhte Preisvorstellung). Auch wird es im Streitfall für den Vermieter notwendig werden, Kaufinteressenten oder einen Makler zu benennen, die bestätigen können, vom Kauf der Wohnung Abstand genommen zu haben, weil sie vermietet war.

Weiter muss der Vermieter die Verkaufsgründe offenlegen, weil sonst die Angemessenheit der Verwertung nicht überprüft werden kann. Dies folgt daraus, dass allein der Verkauf zur Erzielung eines Erlöses als berechtigtes Interesse nicht ausreicht.

Kein Anspruch auf größtmöglichen Gewinn

Insoweit sei auch auf eine Entscheidung des BVerfG (WuM 91, 663) verwiesen. Eine Vermieterin hatte die vermietete Eigentumswohnung 1987 geschenkt bekommen. Sie kündigte mit der Begründung, die Wohnung nicht halten zu können, da sie monatlich 299 DM Wohngeld zahlen müsse, aber nur 253 DM an Miete erhalte. Bei einem Verkauf würde sie in vermietetem Zustand höchstens 1.200 DM/qm und unvermietet 1.700 DM/qm an Kaufpreis erzielen. Nachdem das Landgericht die Räumungsklage abgewiesen hatte und dabei auf den Wert zum Zeitpunkt der Schenkung und dem Verkaufspreis zum Zeitpunkt der Kündigung abgestellt hatte, hat das Bundesverfassungsgericht die Verfassungsbeschwerde als unbegründet zurückgewiesen und dabei betont, ein Vermieter habe keinen Anspruch auf einen größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil. Selbst eine Kaufpreisdifferenz von 60.500 DM, die für einen Verkauf in unvermietetem Zustand im Raum stand, würde einem Verkauf in vermietetem Zustand nicht wirtschaftlich sinnlos machen, da sich verglichen mit dem Wert bei Schenkung immer noch ein Zuwachs ergebe und lediglich der Gewinn geringer ausfalle. Der Vermieterin wurde also kein Verlustgeschäft zugemutet, sondern nur die Möglichkeit eines höheren Gewinns abgeschnitten, was verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist.

Gerade diese Entscheidung zur Frage einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung bei einem Verkauf macht deutlich, dass die Umstände des jeweiligen Einzelfalles genau zu überprüfen sind. Bei Prüfung der Angemessenheit ist dem Eigentümer im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG ein weiter Entscheidungsspielraum zuzugestehen, da das Recht zum Verkauf des Eigentums als Kern des Eigentumsrechtes von den Gerichten zu beachten ist und deshalb eine Auslegung der Kündigungsvorschrift, welche dieses wesentliche Recht zu weit ausschließt, verfassungswidrig ist (BVerfG, Urteil v. 14.02.1989, a. a. O.). Der Verkauf eines Grundstückes bzw. einer Wohnung stellt daher nur dann keine angemessene wirtschaftliche Verwertung mehr dar, wenn er aus Spekulationsgründen erfolgt (LG Karlsruhe, Urteil v. 09.07.1987, ZMR 1987, 469). Dies ist aber nicht schon deshalb anzunehmen, weil die Wohnung im vermieteten Zustand erworben wurde. Grundsätzlich macht es keinen Unterschied, ob der Eigentümer das zu veräußernde Grundstück zuvor vermietet, bzw. es in bereits vermietetem Zustand erworben hat (OLG Koblenz, RE v. 01.03.1989, WuM 1989, 164; Weber/Marx, IX/S. 33). Ebenso spielt es keine Rolle, ob der Eigentümer das schon vorher vermietete Grundstück entgeltlich oder unentgeltlich (z. B. als Erbe oder durch Schenkung) erlangt hat. Andererseits können ein Spekulationszweck und damit keine angemessene Verwertung gegeben sein, wenn ein Objekt in vermietetem Zustand preiswert gekauft wird, um es später in unvermietetem Zustand teurer zu verkaufen (vgl. LG Hamburg, Urteil v. 08.02.1990, WuM 1991, 185).