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Kündigung des Mietvertrags bei Zahlungsverzug des Mieters

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Wann kann das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden?

1. Kündigung gemäß § 543 Abs. 3a BGB

Der Mieter befindet sich für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug. Der rückständige Teil der Miete ist dabei nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.

2. Kündigung gemäß § 543 Abs. 3b BGB

Der Mieter befindet sich in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht.

3. Kündigung gemäß § 569 Abs. 2a BGB

Der Mieter befindet sich mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrags im Verzug, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach nicht zu berücksichtigen.

Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung bedarf es nicht.

Diese Kündigungsmöglichkeit besteht nur bei Mietverhältnissen, die ab dem 01.03.2013 abgeschlossen wurden.

4. Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB (wiederholte unpünktliche Mietzahlung)

Voraussetzung für eine derartige Kündigung ist zunächst, dass der Mieter nachhaltig wiederholt Mieten unpünktlich gezahlt hat.

Weitere Voraussetzung ist, dass der Mieter sodann wirksam wegen dieser wiederholten unpünktlichen Mietzahlungen abgemahnt wurde. Damit soll dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt werden.

Zahlt der Mieter dann trotz dieser Abmahnung erneut verspätet die Miete, so kann der Mietvertrag außerordentlich fristlos gekündigt werden (BGH, Urt. vom 11.01.2006, VIII ZR 364/04, AG Gummersbach, Urteil vom 19.02.2014, 16 C 356/13).

Eine Gesamtabwägung kann im Einzelfall eine Kündigung unzulässig machen.

5. Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB

Befindet sich der Mieter mit einem Betrag von einer Monatsmiete über einen Zeitraum von mehr als einem Monat in Verzug, so kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich mit den gesetzlichen Fristen kündigen (BGH, Urt. vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12).

Auch hier kann eine Gesamtabwägung im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führen.

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